地价推动房价的理分析.docVIP

地价推动房价的机理分析 　　一、影响房价的因素 　　房地产行业的兴起改善了居民的生活质量，成为拉动消费需求和投资需求的重要动力，购房者更加多元化，然而伴随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，房价却出现了大幅度的上升，远远超出了房价—收入比的合理范围。究其原因，我国房价近年来呈现快速上升势头的原因主要有以下两个方面： 　　(一)宏观因素 　　第一，生产力发展水平。我们通常用国内生产总值(即GDP)来衡量一个国家或地区的生产力发展水平状况。近年来，我国的GDP增速均保持高位运行，有些年份甚至超过10%，这必然会推动房地产业的快速发展。因此，生产力发展水平与房价的逐年上涨有着密不可分的联系 　　第二，人均收入。随着我国经济实力的不断增强，我国的人均收入也有了提升，特别是城镇居民可支配收入的大幅增长，极大地提高了城镇居民的实际购买能力。我国目前城镇居民的人均住房面积远低于人均GDP为1000美元左右国家的住房标准，这说明未来房地产市场还会相当的刚性需求，同时也显示我国房地产市场发展的巨大潜力。 　　第三，城镇化进程的加快。2011年我国的城镇化率达到%。城镇化水平的不断提高和城市规模的日益扩大，造成人多地少，可用土地资源相对不足，促使地价上升，房价也随之上升。 　　第四，政府的宏观调控政策。房地产行业的发展得益于银行信贷的支持。当中央银行采取扩张性货币政策来增加货币供给量时，商业银行发放贷款的能力就会随之提高，住房贷款也会随之增加，从而扩大了房地产的有效需求，导致房价上涨。 　　(二)微观因素 　　第一，区位因素，即房产项目所处的地理位置如何。在影响房价的诸多因素中，房产项目的交通便利状况是首当其冲的。交通便利状况的不同直接影响到房屋今后的升值潜力。在大多数城市，临近地铁、轻轨的房子价格普遍较高，这都得益于交通的快捷和便利。 　　第二，房产项目周边及本身配套功能。周边及本身物业配套设施是否完善、社区居民生活是否便利，房产项目周边是否有商场、超市、医院、学校等都直接影响着人们的生活质量，这些都是影响房价的直接因素。 　　第三，房产开发商的知名度和信誉度。这就是所谓的“品牌效应”。大开发商因为其良好的信誉，开发的房产质量好，所以房价较高，比如“万科”、“保利”等知名企业开发的相关房产。 　　第四，建筑材料价格、人工费用的上升。近年来随着经济的快速发展，钢材、水泥等建筑材料价格都出现了不同程度的上涨，人工费用也越来越高，建筑成本的变动必然带来房价的上涨。 　　第五，土地价格。房产开发成本包括取得土地成本、建筑安装成本、前期费用、配套成本、税费、财务成本、经营费用等。随着我国城镇化进程的不断加快，城市土地资源越来越稀缺，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾越来越突出，以及我国对城市土地使用权制度的改革等因素都导致我国的土地交易价格不断上扬。土地价格在商品房销售价格中占据较大的比重，统计数据表明这个比例在35%—45%之间，因此土地价格的波动将直接影响到房价的未来走势。 　　二、地价与房价的互动关系 　　影响房价的因素有很多，而地价是推动房价不断上升的直接因素。土地价格是构成其成本的重要组成部分，从多年的土地交易价格和房产价格的关系来看，两都之间存在着密不可分的联系。 　　(一)土地价格与我国的城市土地使用制度 　　土地并不是商品，但它可以有价格，它的价格是土地所有权在经济上的体现，是地租的资本化。我国的城市土地是国家所有，所以它的价格和我国的城市土地使用权制度有着莫大的关系。 　　我国城市土地是实行全民所有的土地制度，即由国家代表全民拥有城市市区的土地所有权，国家是唯一的所有者，但因为土地资源在空间上的不可移动性，所以只能由地方政府代行城市土地所有权。2002年5月国土资源部颁发实施土地出让“招拍挂”制度的11号文，即《实行招标拍卖挂牌出让土地使用权的规定》，土地开始了由无偿使用到有偿使用的历程，也引发了土地价格的不断攀升。地方政府代表国家行使城市土地所有权，并通过一级土地出让市场批租若干年的土地使用权而一次性收取整个租期的土地出让金。目前，我国的土地出让金收入基本上由地方政府支配和使用。所以土地出让金的高低直接影响到地方政府的财政收入。 　　住房货币化制度之前，我国仍然沿袭着传统的福利分房制度，土地交易量低，土地批租收入占地方财政收入的比重很小，所以地方政府并未把土地收入作为一个重要财源，也并未导致土地交易价格的急剧上涨。直到2002年我国开始实行土地使用权出让的“招拍挂”制度以来，这一情况才彻底改变。 　　而由于“招拍挂”制度的实施，土地政府获取的土地出让金也在迅猛增长。据统计，2009年，全国土地出让金高达万亿元，占当年地方财政收入的%。最近，有学者研究发现，如果计入土地出让金收入，2009年中国全口径政府收入实际已突破10万