上海唐镇总体定位概念性规划2008-03——阿特金斯.pptVIP

* PART FIVE:　功能板块市场论证与项目元素策划 开发 策略 开发经营模式 主要开发策略 开发 时序 开发规模 阶段性内容 开发原则与主要理念 背景、空间属性 考察与定位分析 功能板块市场论证与 项目元素策划 概念性总体规划 与理念阐述 开发实施策略建议 城市空间与重点节点 细化设计 * 区域土地运营五大策略 适度饥饿策略。每期土地适度投放，造成供不应求局面，对不同类型的投资 者采取不同价格倾斜，培养战略发展同盟。 积累互长策略。有规划有步骤地引进、整合相关产业资源、特色项目和开发商品牌，形成片区的主题概念、形象氛围，以拉动周边区域土地价值，同时各主题在总体上协调互补，使整个区域土地价值最大化。 成熟先行策略。为了土地收益实现持续最大化，在土地转让或利用时，总优先选取市场成熟度最高，与市区联系最紧密的区域。 峰值预留策略。根据土地评估和用地级差分析，区域的商业、金融办公的地价是本项目的地价峰值所在。但在前期人口、经济承接不足的情况下，应总体规划控制预留，并进行针对性招商引资，以实现区域长期经济效益、社会效益最大化。 梯度贴补策略。干道两旁土地的商业价值最高，但短期不能体现，可先做环境，营造氛围形象，提升其后排土地价值，其时间成本和利息在后排收益提升中分摊。 * 潜在投资来源分析 * 开发时序 * 不同开发方案的比较 * 唐镇开发组织模式适配性分析 开发组织模式 适用状况 优劣势 典型案例 适配性分析 政府规划、投资、建设和招商的模式 一般适用于开发面积小于３KM2的经济技术开发区 政府拥有开发区域的排他性收益权 对政府的可用财力要求较高，而且政府要承担的开发投资风险比较大。 浙江宁波堇县开发区等 ＋＋ 政府规划和监督，分片进行投融资，有若干个市场资金主体参与建设 一般适用于开发面积大于５KM2 的新建区域，开发的资金密集度较大 多个资金主体的参与，对于政府可行财力的要求较小 容易开发的地块市场资金踊跃；而相反条件较差的地块市场资金则参与度不高，使开发的整体步伐参差不齐； 政府同样要承担项目开发失败的风险 上海黄埔区两岸的整体开发 ＋＋＋ 政府规划和监督，若干市场资金主体合资成立一个法人实体具体进行开发建设 一般适用于开发面积大于３KM2 的新建区域，开发的资金密集度较大 对于政府可行财力的要求较小，而且风险被有效分担； 要求政府和合资开发公司之间有规范的合同约束，避免政府和市场资金主体之间有不合理的越权侵害或资金内部转移等现象，保证公司按照统一的规划最大化整个片区的开发价值 国内采用的较多，典型的有北京中央商务区、苏州工业园区的开发等 ＋＋＋＋ 本区域开发自由度较大的区域面积在4—6ＫＭ２左右，开发的资金投入密度较大，因而综合考虑以下三种模式的利弊，我们推荐模式三：政府规划和监督，若干市场资金主体合资成立一个法人实体具体进行开发建设 * * 八大发展策略 总目标 提升区域能级， 扩大影响力 城市生活塑造 实施 策略 加强现有设施的软件建设，扩大产业自我发展能力，辐射力，影响力 环境、景观、城市设计等放慢塑造城镇的独特性 完善和提升城市功能配套 引入独特、有吸引力的新的功能 扩大、延伸、提升现有产业区影响力，加强硬件建设，吸引更多产业集聚 加强区域的交通地位和通达程度，加强和主要功能区的联系 城市化的生活方式和氛围 提升地位，转变功能——定位的提高 * 开发策略一：构建高度信息化、智能化城市环境 构建高度信息化、智能化城市环境，提高基础设施，特别是电子信息通讯设施的容量和水平，为实现“智能化城镇”提供保障； 广泛应用智能建筑技术，在建筑和管理中充分利用信息、网络、移动、控制等技术； 适时适量，引导建设一批高品质的办公物业，形成一定规模的集中办公区域； 大力吸引以金融，高科技企业、生产性服务业企业、空港服务企业、企业总部等高能级产业的进入和集聚。 金融、高科技产业总部 智能化城市环境 智能建筑 * 实行电子行政管理（eGovernment），为企业和居民提供更好地、更高效的服务 生产性服务业中心，提供包括金融、法律、咨询、人力资源、贸易、展览、会议、设计等产业服务设施 设立产业教育中心，鼓励以技术培训、再教育为主的企业进入 建设多元化办公产品，美化、个性化办公建筑外形和景观，鼓励以和吸引意型企业集聚 发展策略二：完善服务和配套，提高服务的效率 培训 展览 会议 电子行政管理 * 发展策略三：ＴＯＤ导向、强化与重要节点的对外交通 加强对外交通联系是产业提升的必备条件 加强与浦西、陆家嘴、浦东机场等重要节点的纵向交通联系，使唐镇成为 加强外高桥、金桥和川沙三个工业区的横向联系，使唐镇高能级生产服务业能够为整个浦东产业区服务