预售合同法律风险防范.pptVIP

⑴ 是否申请按揭属购房人资金来源问题，贷款不成不能免除购房人的付款义务及逾期付款责任； ⑵ 代办贷款的，应在签约时将《贷款须知》交由购房人签字确认； ⑶ 自办贷款的，贷款所需开发商一方的文件在交付给购房人时应要求其签收； ⑷ 骗贷的法律风险：开发商配合做假首付证明。 2、按法律规定 / 约定的程序催告催收，留下催 收催告的有效证据 挂号信回执争议 3、及时行使约定的抗辩权 宝山案 四、谨慎变更，防范退房及索赔风险。 1、加强与相关主管部门的沟通，能不变尽量不变，降低风险和成本； ▲变更关系到误差补偿、违约赔偿甚至退房； ▲对于主管部门的变更指令应留下相关记录。 《商品房销售管理办法》 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 加强工程部与销售部的沟通，确保内部信息畅通，必要时及时制定预案，变电房、管道等常见易变设施及部位应在销售前做好预案。 确有必要变更的，依法按照合同约定/法律规定的程序履行告知义务。 五、加强质量控制，防范质量索赔风险 1、规范自身行为，避免指定分包、甲供料原因导致的质量风险及责任 2、取得质量验收合格证明是关键。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 法院：只要开发商取得房屋交付使用的许可证，小业主以房屋存在质量问题拒绝收房一般得不到支持。 建议：在合同或补充协议中约定清楚只要不影响入住，小业主不能以房屋存在质量问题为由拒绝收房，若存在质量问题，可以通知开发商维修。 3、选择恰当时机、设法尽早交付是上策。 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 4、打好每一个质量索赔官司，避免任何一个不利的“判例”。 六、加强进度控制，防范逾期交付风险 有关逾期交房的规定： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 交付条件 交付标志：“大产证”“住宅交付使用许可证”“工程竣工验收备案表” 《上海市预售合同范本2000年版》采取的交付标志是“大产证”说。但是在2000版本中，对于交付标志有合同双方进行选择性约定。 《上海市预售合同范本2005年版》删除了前言的“大产证”的规定，而是在第八部分的房屋交付及所有权转移 提示：1、新建住宅自房地产开发企业取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用 上海人大常委会2005年11月25日通过《上海市新建住宅交付使用许可规定》，规定“本市对新建住宅实行交付使用许可制度。新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。” 住宅的交付条件——《住宅交付使用许可证》 对于商铺、办公楼等交付标志是住宅建设工程竣工验收备案表 有关逾期办证的规定： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解