峡谷明珠城中半岛.DOC

PAGE PAGE 4 峡谷明珠 城中半岛 ——91亩黄金商地项目招商邀约书 一、土地项目基本情况 该宗土地总面积为91.16亩，属集体荒滩土地被私人整体收储。该土地呈半月形独立半岛结构。东与六库二桥环城西路紧临，西与怒江第一大水湾相连并与六库新城区隔江而望，南北与六库新老城区相交接，是峡谷明珠六库城区的封喉要地，被誉为东方水城中的“桃花岛”。 二、土地价值评估 （一）区位优势：怒江州属待开发的处女地，境内有四大名山，三大名江、三大峡谷纵贯其中，属典型的高山峡谷地貌。境内资源富集却可利用的土地稀少，尤其是州府六库可用于房地产开发的土地更及为稀缺，称其为“寸土寸金”一点也不为过。尤其在城中心找不出一块百亩整地。城郊集体土地目前市价约为：90万元/亩。而国有土地摘牌价为：280万元/亩。 （二）办证优势：根据《土地法》和《土地复垦条例》的相关规定；集体荒滩土地转为国有土地比集体耕地转为国有土地有办证优先权，即集体荒滩土地转为国有土地不占国家国有土地审批指标，且享受国家贴息政策。按照“谁投资、谁受益”的规定，土地复垦持有人有优先摘牌权。按照“宜农则农、宜林则林、宜建则建、宜国则国”的规定，土地使用范围更为宽泛。 （三）成本利润优势：根据国有土地出让有关政策规定；集体荒滩土地转为国有土地的费用仅为集体耕地转为国有土地费用的近十分之一，即集体荒滩土地转为国有土地费用约为6万-10万元/亩（不含土地收储费用，因已被私人收储）。整块土地办证成本费用不到2500万元，而办成国有土地后市价近3亿。成本利润比为1比10. 三、土地项目使用用途与营利评估 （一）开发成商品批发商贸城 由于州府六库是至今尚无商品批发城的地级城市之一，而该宗土地位于六库新老城区的结合部，且是六库城中心唯一一块大宗土地，若将该土地规划开发成为怒江州商品批发商贸城，就可形成货源依托昆明下关，市场辐射边三县，零售覆盖六库新老城区和周边村镇的商品批发贸易集散地。设计容积率约为十万平米，其中一层与江面齐平，设计为地下停车场，其面积计三万多平米，可供近2000辆车停车。二层三层为上下一体商铺设计，设计总面积为7万多平米。停车城与二三层总投资宽算为1800-2200元/平米，约计总投入为1.8-2.2亿元。商铺按低于六库市价30%销售，即按均价6000-7000元/平米销售，商铺预计总收入为5亿元；停车城按30000.00元/每个车位销售，共计毛收入6仟万元。该项目总计收入约计5.6亿元，总纯利约为3.4亿元。 （二）温泉别墅旅游渡假村 项目主题：以“男女共浴”的世界级（怒江澡塘会是世界上唯一将男女共浴当作圣洁文化的民族节日）民族节庆品牌为项目主题，并以此为项目的引爆点打造集旅游节庆、旅游景区、温泉住宿、旅游休闲为一体的民族旅游休闲度假项目。 项目内容：①世界第一高差温泉瀑布主题景观项目（紧临荒滩断崖片区开发利用）；②石月亮傈僳王宫旅游观光食宿一体项目（紧临荒滩山顶片区开发）；③“刀山火海”文化广场项目（紧临荒滩200多亩耕地分片区开发利用）；④男女共浴万人公共澡塘项目（紧临荒滩的200多亩集体耕地分片区开发利用）；⑤傈僳族图腾建筑风格温泉旅游别墅群项目（紧临江边土地和临近集体耕地分片开发利用。设计开发100幢，每幢设计400平米，总计设计1400个房间）；⑥怒江水面高空索道冲浪项目（利用怒江江面直道水域开发利用）；⑦溜索峡谷飞渡亲水探险体验项目(利用紧临的断崖峡谷片区开发利用)； ⑧怒江独木索桥亲水体验项目（利用紧临老窝河口的怒江壶口急滩段开发利用）；⑨渡船码头旅游休闲项目（利用紧临荒滩土地怒江大转弯段开发利用）。该项目取水为临近温泉与江滩过滤水井。 投资与回报：本项目预计总投资4.2亿元，投资回报为年纯利3亿元（其中仅停车城与温泉别墅年创纯利约计1.5亿元）；回收周期一年半；建设周期两年。 （三）水上娱乐城项目 利用临近温泉与江滩过滤水井取水，打造集水上娱乐、温泉别墅、旅游观光、旅游食宿一体的宗合旅游开发项目。 该项目除水上娱乐城外其它与温泉别墅旅游渡假村相同，所不同的是该项目在大转弯区域打造景观建筑船体的水上娱乐城，其它相同部分这里不在重述。 四、招商合作方式（邀约） 第一种合作方式：土地整块转让，并约定双方权责义务（受让方承担主体义务，转让方承担协助义务）。 第二种合作方式：土地持有人以整块土地折价入股，投资方负责投资建设，双方协作办证，双方成立土地开发投资公司，双方按公司章程开发经营。 第三种合作方式 ：土地持有人低价收回土地收储成本，剩下的以微股（10%-20%）持股方式参与合作；投资方负责投资建设和经营销售工作，土地持有人以协议约定方式参与监督管理。 第四种合作方式：土地持有人以土地入股方式参与合作，投资方负责办证投资建设，双方成立土地开发公司，双方协议约定权利