湖北房地产前期策划方案.ppt

在首轮循环里，我们已经解决了“什么样的楼盘”及“卖给谁”的问题。 接下来我们要解决“怎么卖”的问题。 营销编排 销售顺序 综合体，临街裙楼 项目周边商业配套主要以建材为主，项目距离两大商圈有一定距离，周边缺乏较完备的商业、娱乐配套； 项目的小户型住宅销售难度较低，大户型推广难度较大，必须在项目区位概念成熟后销售，才能得到比较好的收益； 项目位置优越，推广难度较低，便于迅速建立知名度。 原因 处理方法 1.项目从主力店入手，通过主力店的招商提升区域价值。 2.全力打造集吃喝玩乐购为一体的临街裙楼，便于后期后街销售。 3.充分发挥项目地段优势，借南方国际宣传争夺客户资源。 炒热概念，快速招商 营销编排 施工方向 综合体，住宅部分 商业部分招商后，项目区域价值得到极大提升； 项目住宅部分有一期作为参照，住房品质口碑较好； 在南方国际住宅部分推出前，抢先开卖，避免竞争。 原因 处理方法 项目前期释放小户型和较大户型房源，限时推出中间房源，降低后期销售难度； 视综合体招商完成后的区域反应住宅部分的销售价格可有所提高。 大步跑量 营销编排 营销编排 施工方向 综合体，后街 项目内街不临街销售难度大，在前期人气和影响力上升后发售，才能水到渠成； 后街招商难度较大，需要重新规划。 原因 处理方法 根据前期临街裙楼的销售反应，拟定后街的业态分布。 在完成前期蓄客和人气聚集后，后街的销售自然水到渠成。 稳步去化 营销编排 项目利用好项目地理优势，铺设项目围挡，围挡相应的做高处理，转盘拐角处设立临时售楼部，不要设在项目内，充分利用项目地理优势，做好展示面。 为保证临时接待中心 功能性 建议在100平方左右 预计完成时间： 2014年6月 营销编排 在5月份正是处于项目的形象塑造期，开始面对市场炒作公司品牌形象 该阶段主要任务：让孝感人知道，东方龙城2期，携综合体载誉归来 表现形式 项目工地围墙广告 孝房网软文——东方龙城，伏蛰三年，打造城市新中心，载誉归来。 5月 企业品牌形象塑造期 营销编排 在6月份项目临时接待中心完成，正式对外开放。 该阶段主要任务：项目开始蓄客，进行诚意登记。搜集客户信息，对外展示形象 表现形式 主广告语：唯有中心，拥有一切，你就是中心 6月 开始区域炒作 5月 围墙广告 户外广告 报广夹报 注：炒作区域，说明项目是孝感的中心城区，目前而言中心城区土地已经利用完毕 后期很难再有这样中心位置的房子了，要抓住最后的机会 营销编排 在7、8月份由于孝感天气的炎热，房地产市场属于一个低迷期 该阶段主要任务：完成临街裙楼招商。 表现形式 主广告语： 城市围绕我而转动 6月 项目配套炒作 5月 围墙广告 户外广告 报广夹报 网络媒体 电商 注：利用南方国际在暑期的宣传，为项目拉拢人气，通过较大型的线下活动，完成综合体的推广。 7月,8月 营销编排 该时期迎来孝感房市金九月 该阶段主要任务：开始正式的项目认筹，预计该阶段项目工程节点上出正负0 客户已经可以看到项目的建立，增加客户的信心情况下进行认筹活动 表现形式 主广告语：抢筹5千抵2万 6月 项目集中认筹，产品炒作 5月 围墙广告 户外广告 报广夹报 网络媒体 电商 DM单张派发 短信 释放项目价格信息，通知客户交钱认筹。开盘享受优惠。 7月,8月 9月 营销编排 该时期迎来孝感房市银十月 该阶段主要任务：持续性的认筹。积累有效客户迎接11月份的开盘 表现形式 主广告语：5千抵2万特惠倒计时 6月 项目优势联合炒作，持续认筹 5月 围墙广告 户外广告 报广夹报 网络媒体 电商 DM单张派发 短信 持续认筹，迎接开盘 7月,8月 9月 10月 营销编排 根据之前的孝感市场分析，11月份是孝感的热销期，务工人员回归等因素 影响下，楼市进入爆发期。 表现形式 主广告语：冲击孝感中心城区房价底线，同比周边项目便宜1000 6月 开盘 5月 围墙广告 户外广告 报广夹报 网络媒体 电商 DM单张派发 短信 就是价格，项目低价入市。同时暗指名邦等周边项目最高价格已经到了5800多而我们才4800 7月,8月 9月 10月 11月 形象定位 项目发展背景分析 客户分析 竞争市场研究 了解项目和市场 市场定位 项目核心问题界定 价格定位 项目定位分析 营销策略 执行策略 营销编排 营销策略 执行策略/ 1.推广执行 推广策略 板块炒作 形象树立 商业招商 板块炒作：未来中心，最具升值价值的孝感中心地段。 商业招商：通过项目后期发展和优越的地理位置吸引商家进驻。 形象树立：在项目获得一定认可度后，树立项目形象 广告策略 项目导入期 项目预热期 开盘引爆期 项目强销期 持续销售期 孝感中心城区 高效覆盖 孝感及周边乡县 大面积覆盖 孝感中心城区 广覆盖，媒体轰炸 孝感