某房地产开发项目财务分析案例.ppt

中国最大的地产资料下载基地 / 国中地产顾问 6．投资计划与资金筹措 本项目开发投资总计需35 965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金13 000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10 000万元，全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划与资金筹措表6-31。 中国最大的地产资料下载基地 / 国中地产顾问 序号 项目名称 合 计 计 算 期 第1年 第2年 第3年 1 建设投资 35965.72 15734.73 8422.46 11808.53 2 资金筹措 35965.72 2.1 自有资金 13000 5734.73 4359.16 2906.11 2.2 借贷资金 10000 10000 0 0 2.3 预售收入再投入 12965.72 0 4063.3 8902.42 表6-31 投资计划与资金筹措表 单位：万元 中国最大的地产资料下载基地 / 国中地产顾问 7．借款还本付息估算 长期借款10000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11％。详见表6-32。 中国最大的地产资料下载基地 / 国中地产顾问 序号 项目名称 合 计 计 算 期 第1年 第2年 第3年 1 借款还本付息 1.1 年初借款累计 0 10355.5 5177.75 1.2 本年借款 10000 10000 0 0 1.3 本年应计利息 1459.92 355.5 736.28 368.14 1.4 年底还本付息 11459.92 0 5914.03 5545.89 1.5 年末借款累计 10355.5 5177.75 0 2 借款还本付息的资金来源 2.1 投资回收 11459.92 0 5914.03 5545.89 表6-32 借款还本付息估算表 单位：万元 中国最大的地产资料下载基地 / 国中地产顾问 五、项目财务评价 1．现金流量表与动态盈利分析 1）全部投资现金流量表（ic＝9%）。详见表6-33。 评价指标： （1）税前全部投资净现值NPV＝9695.16万元 （2）税后全部投资净现值NPV＝6431.69万元 （3）税前全部投资内部收益率FIRR＝66.2% （4）税后全部投资内部收益率FIRR＝47.82% 中国最大的地产资料下载基地 / 国中地产顾问 序号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1 现金流入 0 32 475.41 21 650.27 1.1 销售收入 0 32 475.41 21 650.27 2 现金流出 15 734.73 13 526.68 15 280.74 2.1 建设投资 15 734.73 7 508.43 11 262.64 2.2 销售税金及附加 0 2 088.17 1 392.11 2.3 土地增值税 0 1 527.62 1 018.41 2.4 所得税 0 2 402.46 1 607.58 3 净现金流量（1）－（2） -15 734.73 18 948.73 6 369.53 4 折现净现金流量 -14 435.53 15 948.77 4 918.45 5 税前净现金流量（3）+（2.4） -15 734.73 21 351.23 7 977.11 6 税前折现净现金流量 -14 435.53 17 970.90 6 159.79 表6-33 现金流量表（全部投资） 单位：万元 中国最大的地产资料下载基地 / 国中地产顾问 2）资本金现金流量表（ic=9%）。详见表6-34。 评价指标： （1）资本金税后内部收益率=113.62% （2）资本金税后净现值＝5154.98万元 中国最大的地产资料下载基地 / 国中地产顾问 序号 项 目 名 称 计 算 期 1 2 3 1 现金流入 0 32 475.41 21 650.27 1.1 销售收入 0 32 475.41 21 650.27 2 现金流出 5 734.73 20 354.74 21 372.52 2.