2012城乡集团亦庄商业项目前期定位初探1说20P.pptx

谨呈：北京城乡贸易中心股份有限公司;报告结构;第一篇 宏观经济环境;城市整体概况;区域概况;交通环境;区域GDP基本情况;产业结构;主体产业分布;社会消费品零售总额;人口现状;人均收入和消费支出;小结。;第二篇 区域市场环境研究;土地成交情况;第二篇 区域市场环境研究;亦庄商圈区位;亦庄商圈周边典型商业体分布;亦庄商圈周边典型商业体分析;亦庄商圈发展阶段;商圈辐射人群;商圈布局现状;业态功能分析;租金水平分析;未来市场供应;客户特征;客户特征;客户特征;客户特征;亦庄创意生活广场：经历了经开国际汽车广场与创意生活广场等定位，现以沃尔玛山姆会员店与大料影城为主力店组合的生活消费商业体;重点项目分析——亦庄创意生活广场;亦庄创意生活广场以出租为主，F1目前散户租金约20元/平米/天，F2租金约为12元/平米/天，F3租金约为8元/平米/天，F4租金约为6元/平米/天。;目前亦庄创意生活广场运营情况良好，以购物、餐饮、娱乐与服务等多业态组合，服务于亦庄区域客户，满足了亦庄的大众消费需求。;大雄商业中心：项目位于亦庄中华北街西口，封闭式建筑，但是商铺基本被散售，项目整体形象受到了影响，内部缺乏统一的业态布局;大雄商业中心：项目建筑面积约1.4万平米，可满足区域内居民购物、餐饮等基本需求，是亦庄经营时间较长的商业体。;大雄商业中心：交通便利，依靠核心区的地理位置，在日趋激烈的竞争中依然存活，众多的广告位虽显有些杂乱，但彰显了竞争性;大雄商业中心:基本已经进入二手房出租出售阶段，且小业主出售的意愿不强，基本依靠租金收益，共4层，其用地为50年产权用地;项目位于亦庄北环西路国际企业文化园对面，总面积达到了12万平米BLOCK商业街，商业街长接近700米;项目总建筑面积130万平米，一期商业4万平米，目前麦当劳已经开业，但是人流量稍显不足，地铁商业概念还需要时间的验证;林肯公园商业采用街区式底商建筑，依托地铁上盖商业概念炒作，一期商铺迅速销售变现，后期商业街运营推广将面临考验;一期商业已经基本出售完毕，大部分是1+2层，其用地为一期40年、二期50年产权用地;林肯公园商业以底商形式，以餐饮、休闲、娱乐业态为主，主题性不强;项目位于位于荣华中路与北环东路交汇处，为大型综合体建筑，地理位置优越，有国际开发商的背景，亦庄居民期望度较高;总建筑面积约28万平米，由缔博建筑师事务所（新加坡）私人有限公司（DP Architects）领衔规划设计;力宝广场规划为地标性城市综合体建筑，地理位置优越，交通四通八达，主入口形象设计鲜明;力宝广场8万平米商业，共4层，据透露已经将其签约给了华联;重点项目分析——金色漫香林商业;重点项目分析——金色漫香林商业;亦庄商圈未来发展潜力较大，规模化、特色化、多功能化的时尚商业将能从市场中脱颖而出。;第二篇 区域市场环境研究;写字楼市场——发展历程;亦庄商务办公的发展趋势;亦庄写字楼分布;亦庄写字楼整体情况;项目名称;客户特征 ;后续潜在供应 ;重点项目分析——荣华国际;荣华国际——建造标准;项目于2012年12月开盘，由于价格较低，成交量高于区域内平均水平。;荣华国际——营销推广;62;亦城国际中心——建造标准;;亦城国际中心——营销推广;66;枢密院——建造标准;68;枢密院——营销推广;亦庄写字楼市场去化量大，市场投资信心足，客户对办公市场接受程度较高，但是回报周期长。;第二篇 区域市场环境研究;公寓市场;公寓分布;公寓产品特征;公寓在售项目;客群分析;客户关注点较多，其中对区域商业生活配套、区域价值、周边环境、生活配套关注最多，其次为小区规划、邻居层次和素质。;力宝广场;优劣势分析;林肯公园;林肯公园;君安国际;君安国际;公寓市场小结;第二篇 区域市场环境研究;酒店分类;经济技术开发区酒店特征;经济技术开发区 酒店项目分布;酒店发展水平;锦江富园大酒店;兴基伯尔曼酒店;丰大国际酒店;荣华国际酒店;格林豪泰快捷酒店;锦江之星快捷酒店;酒店市场小结;区域市场小结;第三篇 项目本体研究;99;100;地块属于科技工业区，整体形象不佳，周边略显荒凉，形象需提升。;地块周边建筑;区域未来规划;104;105;第四篇 整体发展战略及定位初探;核心问题界定;发展战略选择;109;定位思考;物业类型选择;物业体量建议;;;产品定位——商业;产品定位——商业;产品定位——公寓;产品定位——soho办公;产品定位——酒店及酒店式公寓;