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旅游度假区分期开发应考虑的财务问题 　　旅游度假区虽然在我国兴起比较晚，但是近年来开发建设发展十分迅速，下面是小编搜集整理的一篇探究旅游度假区分期开发财务问题的论文范文，供大家阅读查看。 　　旅游度假区是指旅游资源集中，环境优美，具有一定规模和游览条件，旅游功能相对完整独立，为游憩休闲、修学、健身、康体等目的而设计、经营的，能够提供相当旅游度假设施和服务的旅游目的地整体。1992年10月，国务院批准在全国建立了12个国家级旅游度假区，一些省市也先后批准了一批省级旅游度假区。旅游度假区开发建设具有面积大、资金需求量大、周期长的特点，对开发建设管理水平要求较高。旅游度假区多采取分期投资、滚动开发的建设原则，分期开发是否合理是该项目成功开发的关键。 　　　　一、实际开发过程中分期开发不合理的状况 　　1.全面开发酒店、商业设施、道路等 　　盲目乐观估计市场状况，不考虑自有资金总额，大面积建设短期内难以实现资金回流的商业设施、酒店、道路等设施。企业在项目整体开发前期就对基础设施全盘投入，必将令企业背负沉重的资金压力，土地基础工程要分期投入、逐步投入。 　　2.旅游开发区亮点形象工程建设滞后 　　海滨旅游度假区大面积开工，但是整个区域的亮点形象工程建设滞后。虽然投入资金量大，但是知名度低，不能吸引消费群体的关注，特别是偏僻、配套设施有待完善的区域，亮点形象工程的建设尤为重要。 　　3.没有合理测算可售物业土地增值税 　　没有整体考虑基础配套设施建设顺序，部分后建基础设施没分摊计入前期可售物业成本中，导致前期项目多交土地增值税。 　　例如：某旅游度假区建设住宅3期，其中第3期建学校配套设施。每一期分别拿到《建设工程规划许可证》，前2期分别进行了土地增值税清算，缴纳了土地增值税。第3期由于配套设施成本加大，没有增值额，不用缴纳土地增值税，但前2期已经缴纳的土地增值税已经不能退回。 　　二、造成项目分期顺序不合理的原因 　　1.缺乏整体开发运营分析，前期可行性研究不充分 　　古语：凡事预则立，不预则废。特别是旅游度假区这样面积大、开发周期长的项目，要采用科学的方法对整个项目进行分析、筹划、测算，聘请专业的中介顾问公司做可行性研究分析。要对旅游度假区整体滚动发展进行战略性的研究，在项目分期建设的情况下，要做到各个建设阶段的自我平衡、要实现项目前期乃至于后续各个阶段的顺畅衔接;在前期工作时要对市场进行充分的研判，对市场顺境、逆境下的建设节奏和营销策略要科学把握，要准备不同的应对预案。 　　2.开发商决策调整随意性较大 　　旅游度假区多数会请专业的中介投资顾问做商业计划书，也能科学、客观论述了开发项目开发节奏，但实际开发过程中不能很好的贯彻执行。开发商年度目标工作随意性比较大，在市场反应良好的情况下，没有科学谨慎地分析测算，而是冲动增加资金投入量，增加投资规模，增大资产负债率甚至达到危险比例。这样提前大规格的开发，使用大量的资金，给企业后续工作造成了巨大的资金压力。 　　3.缺乏科学管理，不能及时反馈、调整运营偏差 　　旅游度假区开发难度大，这就需要经验丰富、思维敏捷的职业经理人，对整体项目进行分析、测算。在开发过程中要对进行全面预算完成情况分析反馈，要及时给董事会等决策机构提供数据反映资金、目标利润偏离了公司经营目标情况，要对有可能出现的风险提前预警。要采取信息化管理和成本数据分析方法，在工程管理过程控制成本、利润。每月、每季度统计分析全面预算执行情况。定期根据市场发展变化，对项目3-5年的开发计划进行推演，编写开发进程、资金流表、资产负债表，研究目标利润实现情况，并在开发过程中提请董事会决策机构进行调整。 　　　　三、确定项目分期开发要考虑的因素 　　1.资金因素 　　旅游度假区运作资金动辄需要数十个亿，开发商要量力而行，充分考虑自有资金、融资资金总额，测算资金成本、回笼资金情况，来确定前期开发规模。开发商采用分期开发模式，首先注入启动资金，开发一部分地块(或者是亮点形象工程)、必要的基础设施，然后以部分地块的回笼资金继续开发下一部分的地块。 　　房地产项目经济效益的体现更多的在于其启动资金的投资回报率，而不是总投资回报率。因此，尽量减少前期投入，降低投资风险，提高项目启动资金的投资回报率是旅游度假区开发的关键。 　　2.风险因素 　　旅游度假区多数交通配套、周边环境等尚未成熟，资金投入密集，开发周期长，不确定因素多，项目的运作风险较大。为规避市场风险，项目进行分期规划、开发，或者先期开发价值最低的地块及必要的基础设施，通过低价格将地炒熟;或者先开发价值最大的地块，先期收回最大的利润，最大限度的规避风险;或者先开发亮点形象工程，吸引消费者的眼光，为项目聚集人气。这都需要测算投入资金、利润回报、投资回报率、回收期，分析确定开发方案。 　　开发商也