目标成本在房地产开发项目全过程管理中的重要性.docVIP

目标成本在房地产开发项目全过程管理中的重要性 目标成本的管理工作是房地产开发企业实行项目全过程管理的一项重要工作。冃标成本管理指房地产企业根 据市场环境、企业潜力和发展规划，综合测算、确定目标利润后，以目标利润约束成木支岀的管理方法。它具有 全面、综合、超前的特征。目标成本的制定作为一项综合性的工作，其准确性直接影响到建设项目成本的管理与 控制，目标成本标進定得过高，就无法实现成本控制的真正价值，而目标成本定得过低，又不利于工程项目的顺 利开展。通过科学合理地制定目标成本，并在项目建设过程中严格把控，可以促进建设项目自身经济效益的提高, 并且减少不必要的投资。要实现准确的目标成本控制，应充分熟悉建设项目各个环节的特征。 一、目标成本制定阶段 （一） 拿地阶段的目标成本 近年来，随着市场经济的不断发展，房地产行业的发展也更加迅猛。拿地成本的日渐增高，要求房企在拿地前就 能测算出相对精准的目标成本，这样才能从拿地的初始阶段即开始控制建设项目的成本，在保证项目成本控制工 作顺利进行的前提下，减少成本投入，使企业获取最大的经济效益。 在拿地阶段，合理地选取周围住宅及社区商业标杆企业成本控制的相关信息，通过对其竞争市场环境产品价格资 料的分析，计算出该项目的拿地成本，合理地预估该地块的目标利润率，是房企的首要任务。此阶段的拿地成本, 作为该项目的投资估算，是该工程造价的最高限额，是此项日的指导价格，此价格合理与否，是本次工程投资决 策成败的关键。 （二） 定位阶段的目标成本 定位版目标成本也称方案版目标成本。设计定位在整个成本领域屮所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作 用。因此，房产公司在拿地后尽快完成定位版目标成本，完成经济上合理、销售业态上完善的限定设计，不仅可 以降低工程造价，同时也保证了开发产品的价格及速度。 大型的房企所开发的项目大多为多项目、多业态、跨地区的形式。因此，公司应结合本地区的实际情况， 制定企业内部各业态的标准化做法，建立最新的标准化指标，并设立标杆产品。这一版的FI标成本，需耍准备几 项优选方案，通过对各种方案的经济分析和对比，使方案之间的计算费用和盈利测算的口径一致，以提高项目的 可比性。方案版目标成本应结合当地气候、地质条件，对建筑的户型比例、面积控制、单元组合、外墙及屋面形 式、机电设备指标、电梯指标、配电和配水指标，以及与其相关的其他指标进行限额确认，使设计定位在成本的 可控范围内。如此，不仅能提升设计的速度，合理地提高产品的售价，还能使企业的利润最大化。设计院按照方 案版目标成本屮的限额对指标进行严控，设计方案完成后，应依据方案图纸进行工程造价的概算，如果造价金额 高于目标成本，应对设计方案进行优化调整，并同行业内同一地区与之相似的工程进行对比分析，从而发现设计 方案中的不足之处、不经济环节之所在，设计单位可据此进行有针对性的优化改进。 （三）施工图阶段的目标成本 施工图阶段己经是目标成本的强控阶段，此时，目标成本的确定是实现事前控制的关键，可以最大限度地减 少事后变动带来的成本升高，所以该环节的控制要点和控制内容相当复杂。为保证目标成木制定的准确性与合理 性，施工图纸必须完整，施工图审核须严谨，应尽量减少施工图纸的变更，以减少施工图与招标图之间的差异。 施工图的设计直接影响建设费用与建设工期，直接决定人力、物力和财力的投入。设计标准和安全系数不能因为 经济的原因降低，必须满足要求，但是如果在工程设计中任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考 虑较少，也会从根本上影响项目成本的有效控制。 因此，这一阶段的控制主要体现在技术与经济的结合方面，技术方面合理，经济方面可行，即可大大降低项冃的 工程造价。 在施工图设计阶段，应对其图纸预算进行有效的控制，对各个分项工程的造价均进行细化分析，并逐一与冃标成 本进行对比，依据类似工程的相关指标分析工程分项指标，并对相关部位进行设计优化。例如：某项工程的施工 图中，土建指标钢筋、混凝土的设计用量大于类似工程，即有必要对其用量进行适度优化，降低后期建造阶段的 成本。因此，目标成本确立，可对钢筋及混凝土含量、墙地比、窗地比、外墙各种材质比例、保温材质、厚度设 定限额。这样既可促使建设项目得到合理科学的设计，又可降低工程造价。 二、动态成本控制阶段 动态成本控制的关键在于对这些必然产生的动态成本进行合理优化，尽暈控制不必要的动态成本的发生。工程项 目在施工的各个阶段都会产生动态成本，我们应对其发生的原因仔细考察、细化论证，挖掘消除该事件的合理方 式，即使无法消除，也应探寻优化该事件的方式，从而有效地降低动态成本总量，使之缩减至最低。 目标成本制定后，应及时完成目标成本的系统录入工作，并分业态拆分。同时，应及时完成相应的合约规划，使 开发项目的每一单合同、签证