宁波奥克斯鄞州写字楼项目再定位报告.pptVIP

鄞州写字楼商圈 鄞州写字楼商圈 宾馆方面：晨光大酒店、江南春大酒店、金纬宾馆、石浦金山渔港酒店、新舟宾馆等均在本商务区内。作为鄞州生活与商务中心，本商务内餐饮，娱乐方面相对滞后。 交通方面： 交通较为发达 369 、 364 、 9 、 507 、 3 、 12 、 15 、512 、 526 路城市交通干线均经过本区。本商务区经雅戈尔大道可直接上高速。向东经世纪大道可至北仑。鄞州汽车站在座落其中。 金融方面：中行、农行、建行、工业、浦发等均在商务的中心点，鄞州商务区作为鄞州区商务生活中心。 在最近二三年内崛起了不少高档的住宅区，如格兰云天、春江花城、四明春晓、都市森林、东湖馨园等。 “ 生活在鄞州、新兴商务区 ” 是本商务区的最大特色。 鄞州写字楼商圈 地处鄞州中心区钱湖北路与贸城中路交叉口，南临小洋江，与华泰剑桥，格兰云天高尚住宅区隔路相望，向南紧邻鄞县大道 竖向布局示意 写字楼概念示意 写字楼概念示意 配套设施建议 公共部分装修建议 智能设施及物业管理建议 客户需求调研 客户使用面积分布 分析 从使用面积分布可以看出，100-200平方米的客户最多，占接近50%的份额，以服务、贸易、物流企业为主 其次为100平方米以下和200-500平方米的客户，两者分别占24%和21%的份额 500平方米以上的客户比例很少，合计仅占7%的份额，主要是船务公司及大中型贸易公司 24% 48% 21% 4% 3% 100以下 100-200 200-500 500-1000 1000以上 使用面积 客户需求 73% 27% 租赁 购买 办公楼获取方式 分析 调研对象中，73%的为租赁写字楼，27%为购买办公楼，两者比例约为3：1 目前宁波的写字楼绝大部分为销售型项目，再考虑到部分购买写字楼的自用客户是从投资客手中购买获得的办公楼，因而，可以推断出销售型写字楼的购买者中自用客户和投资客户的比例小于1：3，写字楼的购买者以投资客为主 客户需求 自用型购买客户特征 购买面积分布 分析 购买面积呈现“两头大、中间小”的特征，500平方米以上的占39%，100平方米以下的占35%，而100-200平方米的购买客户较少 从购买客户的来源来看，主要是宁波本地企业，占75%，外资企业购买写字楼的比例很少，仅为4%，宁波写字楼客户外资企业比例较小是原因之一，外资企业更倾向于租写字楼是另一主要原因，但随着外资企业在宁波经营时间的增长，预计外资企业购买写字楼的比例会有所提高 35% 17% 9% 22% 17% 100以下 100-200 200-500 500-1000 1000以上 购买企业来源分布 75% 21% 4% 宁波本地企业 外省市中资企业 外资企业 进一步询问购买写字楼的调研对象，发现： 客户需求 选择写字楼的主要关注因素分布 选择写字楼的主要关注因素 分析 地段是写字楼最为关注的因素，选择的比例高达90% 外部形象、物业管理和公共区域装修紧随其后，选择的比例分别为75%、66%和66% 配套设施、空调系统、层高、电梯系统也是客户在选择写字楼时关注的重要因素 询问调研对象在选择写字楼时除价格外的主要关注因素，发现： 客户需求 对写字楼商务配套设施的要求 63% 36% 44% 58% 19% 44% 23% 35% 23% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 员工餐厅 便利店 邮递服务 银行 票务中心 咖啡吧、茶吧 图文处理 中高档餐厅 其他 对写字楼配套设施的要求 分析 同上海写字楼客户对商务配套设施的要求相比，宁波写字楼客户对商务配套的要求要少一些，但随着工作节奏的加快，宁波写字楼客户对商务配套的要求会逐渐增强 员工餐厅、银行是调研对象最为关注的配套设施，分别达到63%和58% 邮递服务、便利店、咖啡吧/茶吧、中高档餐厅也是调研比较关注的配套设施 客户需求 对所在写字楼的哪些方面不太满意 不满意的因素分布 分析 空气质量、空调系统、电梯系统、物业服务为调研对象对目前写字楼最不满意的几个方面 层高、使用率、配套设施、窗户不可开启等亦是调研对象提及较多的不满因素 16% 23% 28% 46% 26% 12% 25% 18% 46% 23% 32% 41% 43% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 公共区域照明不足 停车不方便 窗户不可开启 电梯拥挤/太慢 使用率偏低 公共区域装修较差 配套设施不足 建筑陈旧 空气质量差 餐厅环境差 层高太低 空调较差/周末不开 物业服务不好 客户需求 价格承受能力 销售价格承受能力 租金承受能力 分析 询问表示“会考虑”和“视情况而定”的调研对象对该区域的写字楼可以承受的价格，以7000-9000元/平方米所占比重