印象奉化商业综中合体前期研策及业态落位.ppt

商旅文 主题案例 案例一： 南京1912 关键词：民国风格、休闲至上、业态聚焦 案例二：成都锦里古街 关键词：文化塑造、商业创新、品类纵伸 演绎南京城既美丽又辛酸的一段绮梦！ 3.1 项目发展基础研究-商旅文案例研究---南京1912 案例一：南京．1912 昔日总统府邸，今朝城市客厅，具有典型民国文化意义的时尚休闲街区。 项目基本信息 开发商 南京东方三采投资顾问有限公司 建筑面积 42,000平方米 开业时间 2004年12月24日 客群定位 城市白领、时尚小资、外籍人士 档次 中高档 功能 集餐饮、娱乐、休闲、观光与一体的时尚休闲商业区 3.1 项目发展基础研究-商旅文案例研究---南京1912 整体布局 项目整体呈“L”型围绕总统府，由19栋民国风格建筑及太平、博爱、共和、新世纪4大广场组成.。 北侧长江后街业种以酒吧为主，南侧业种没有明显分区，包含酒吧、快餐、特色餐饮、美容SPA等。 长江后街 太平北路 总统府 长江路 博爱广场 共和广场 新世纪广场 太平广场 3.1 项目发展基础研究-商旅文案例研究---南京1912 从商铺面积配比来看，南京1912的餐饮业态是占比例最大的业态，比例为85.0%。 其次是休闲娱乐业态，比例为10.7%。 零售和配套服务类业态比例均较少。 从各业种所占的面积来看，最多的是酒吧，其次为特色餐饮，二者所占比例分别为39.9%和21.4%。其它业种相对较少。 从商铺数量配比来看，南京1912的餐饮业态是占比例最大的业态，比例为83.3%。 休闲娱乐其次，比例为11.1%。 配套服务和零售类业态较少，比例分别为3.7%和1.9%。 从业种来看，酒吧数量最多，有23家，比例达42.6% ，其次是特色餐饮，共11家，比例为20.4%，其他的业种商家所占比例较小。 业态分析 3.1 项目发展基础研究-商旅文案例研究---南京1912 功能业态 　商家品牌 中 餐 小南国、银牌自助美食中心 粤鸿和、厚园、俏江南、芳满庭　 西餐/特色餐饮 王品台塑牛排、逸叶源、泰煌、鹿港小镇、蓝枪鱼、九佰锅、大渔 酒 吧 百度、乱世佳人、座吧、苏荷、玛索、TOUCH BAR 、往事 、Seven club、乌克兰风情吧 　 茶/咖啡 星巴克、Costa Coffee、茶客老站 休闲 金夫人婚纱摄影 、戴维营专业男子SPA护肤中心、西津足道 其他 KFC、韩国料理、红鼎豆捞 酒吧是南京1912的主力业态，该业态配比直接导致的是项目的夜生活氛围浓厚，而白天则较为冷清。 3.1 项目发展基础研究-商旅文案例研究---南京1912 运营方式 南京1912位置所处在南京总统府旁边，属于“静区”，晚上周边比较黑暗，灯光的作用就是指引人流。 夜晚比较安静，要吸引人流，灯光的设计需要闪耀和通透，并展现出建筑物夜晚的形态。 项目对于夜景灯光的运用，很好的起到了广告宣传和吸引人流效果。 南京1912自行创办的杂志以宣传南京、解析南京文化等为主要的内容，聚焦社会文化，以时尚、独特的视点为1912项目进行宣传。 经营方式：持有，只租不售，完全市场化运营 运营方式：众多高端活动培育市场，‘总统府’旅游带动人流，政府作为形象窗口工程提供支持 3.1 项目发展基础研究-商旅文案例研究---南京1912 项目保留了19座民国风格的建筑，其中两座建筑为清朝末年的建筑，两座为民国时代建筑，还有一座为落架大修的建筑。 整体建筑规划以合院为基本骨架，用街的方式将各幢建筑串联起来，并在关键节点处整合出一些广场空间，建筑层数也以两层为主，新旧建筑相辅相融。 拱券与廊桥 “拱”的形式呈现了民国建筑中西合璧的气质。 建筑物之间用透明玻璃廊桥相互连接，充分体现了历史与现代相结合的特点。 项目建筑亮点 目内设置了铜像、白玉石雕塑、艺术小品等景观小品，均富有浓厚的民国文化气息，与项目的主题和建筑风格相匹配。 建筑之间用绿色植物联系起来，形成一道风景线。 3.1 项目发展基础研究-商旅文案例研究---南京1912 区位优势：倚靠南京总统府这一文化景点，南京1912除了成为当地消费者心中的时尚之地，更成为南京市中心具有历史文化特色的都市旅游景点 项目可融合历史文化与时尚两大重要元素，但时尚的概念需要与时俱进，不断更新，否则容易被市场淘汰，同时缺乏唯一性，容易被复制。 项目可以酒吧、餐饮为主的业种设置打开奉化中高档夜消费的大门。 项目与浙江省“十二五服务配套计划”相结合，可打造奉化唯一的旅游文化商业地产项目。 奉化具有其独特浓郁的民国历史风味，项目也是路过溪口的必经之处，项目集合餐饮、娱乐、购物和旅游文化，打造成奉化的城市客厅。 文化优势：南京1912的成功之处，在于历史文化