109不动产经济理论第2章住房市场与住房政策.pdf

不动产经济理论 丰雷丰雷 中国人民大学土地管理系中国人民大学土地管理系 2010年9月 第2章 住房市场与住房政策 ••供求原理的应用供求原理的应用 •住房市场的过滤模型 •政府在房地产市场中的作用：住房政策 •是否应限制高档商品房的建设是否应限制高档商品房的建设？？ •如何完善现行的经济适用房政策如何完善现行的经济适用房政策？？ 供求原理在住房市场的应用供求原理在住房市场的应用 人口、收入 成本、预期 政策 因素 偏好、预期 利率 利率利率 万元 S2 万元 SS1 P2 S P2 PP11 P1 D D2 D1 Q2 Q1 套数 Q1 Q2 套数 住房市场的过滤模型 • 过滤模型的现实基础：住宅的耐久性 •模型的含义模型的含义：： ““穷人住旧房穷人住旧房，，富人住新房富人住新房”” •模型的假设 –三种收入群体三种收入群体 –收入增加 –住宅改良成本高住宅改良成本高 –折旧 •模型的图形解释模型的图形解释 • 应用：政策含义 –开放住房二级市场的重要性 –限制高档商品房的建设肯定正确吗？ 限制高档商品房的建设肯定正确吗限制高档商品房的建设肯定正确吗？？ • 政府补助新住宅建设的影响 –建筑津贴 –补贴高质量住宅市场，只会使高收入者受益吗？ –过滤模型的实际应用 –假设： •稳定的家庭总数 • 两种住宅子市场：高质量、低质量 •质量水平质量水平：：能够能够 ““降级降级””或或 ““升级升级”” • 政策启示 –一个好的政策要遵循市场规律 经济适用房经济适用房：：理想与现实的巨大差距理想与现实的巨大差距 经济适用房：理想与现实的巨大差距 经济适用房的现状经济适用房的现状：：建设建设 • 经济适用房的建设： ––经济适用房投资经济适用房投资、、开工面积开工面积、、销售面积占房地产开发的销售面积占房地产开发的 比例不到10% • 为什么会出现为什么会出现 ““摇号摇号””、、排队抢购排队抢购？？ –只是因为“经济适用房建得太少了”吗？ • 政策偏差政策偏差 –该建多少？ –该建多大该建多大？？ 经济适用房的现状经济适用房的现状：：交易交易 • 5年后“上市”？ –上有政策，下有对策：“公证过户” • 价格管制 – “黑白合同” – “装修款” • 公开“摇号”能否做到公平？ –互联网上倒房号 • 政