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成都市车位专项分析报告 分析纲要 城市拥车量及人口 政策背景 市场态度 物权法规定 分析纲要 楼盘选取 分析纲要 1环内项目数据 1-2环数据资料 2-3环数据资料 3环外数据资料 客户情况分析 分析纲要 前期测算建议---前期估价 前期测算建议---销售速度、销售比率 分析纲要 建议1----客户调查 建议2----定价方法 建议3----车位销售规律 【完毕】 背景分析 本次调研说明 调研结果及分析 结论说明 报告宗旨： 对成都市车位销售情况及进行全面了解 对公司前期测算论证中车位部分的测算和研究提供理论和市场依据 给项目车位销售带来启示和帮助 截至到08年底，成都市的机动车保有量为1938482辆;驾驶人数量达到2587183人，比2007年净增107万余人。 成都汽车保有量居全国第三名 同时根据08年 9月发布的消息，23%的家庭拥有私家 有数据显示，每增加一辆注册汽车，就会相应增加1.2~1.5个停车泊位需求，以目前成都市的私家车增长速度来看，预计2010年，成都市中心城区的停车位需求将超过150万个，而目前中心城区的车位数量却不足25万个，缺口数目显而易见。 成都市人口1221.13万人（07年数据），并根据未来规划将达到2300-2500万人 成都市未来发展潜力巨大，汽车保有量将进一步提高 - 0.5 0.5 工业品销售维修用地 0.4 0.8 0.5 非生产性工业 1.0 0.8 0.5 展览馆 15 3.0 3.0 影剧院 20 2.5 2.5 体育馆 1.5 0.8 0.5 医院 3.0 0.8 0.5 商业场所 0.4 0.8 0.5 办公楼 - 0.8 0.5 宾馆、酒店 1.5 0.7 0.7 保障性用房(经济适用房、农迁房、拆迁安置房等) 1.0 1.0 0.7 住宅 二环路以外 二环路以内 非机动车(辆/100㎡建筑面积) 机动车(车位/100㎡建筑面积) 建筑类别 《成都市规划管理技术规定修编(2008)》第2.3.10条：建设用地内应按下表配建机动车、非机动车停车场（库） 备注： 含有住宅项目的建设用地内地面不宜停车，少量的地面临时停车不计入停车位指标：其他建设用地内地面停车率不宜超过20%。 地铁1、2号线其他地铁出入口街坊范围内的项目，如果其停车位确不能达到以上指标，可在满足交通影响评价的基础上适当下浮，下浮的最大幅度不大于20%。 含有住宅项目的建筑配建机动车停车库建筑面积按每个停车位不小于30平米控制。 凡本表中未予以明确配建停车为数量的一规划设计条件确定要求为准。 1分取内机动车机械停车位数量不大于总机动车停车位的50%，其余分取范围内的不大于25%。 本指标为相应建筑形式的建筑面积须配置的规划车位数量控制下限值。 住宅有关车位停车比例给了更高的要求，即便是有地铁影响的项目，最多下浮比例不大于20%，这给开发增加了不少的前期投入 市场态度： 1.车位供应严峻短缺，购买需求冷淡。 2006年4月发布的《成都市城市交通规划总报告》显示,成都每100辆机动车仅拥有33个泊位，但80%以上的人选择了租赁车库,对车位的认购和投资热情仍然未被调动起来。 2.车位供应日益不足造成收费标准的大幅上涨。 2007年1月1日，成都开始实行新的停车收费标准，一环内、外临时停车相差一元，一环以内普通室内包月停车由以前的180元/辆·月，涨到了300元/辆·月。 3.车位紧俏将为未来车位的购买市场带来契机。 根据最新市场调查显示，近八成人接受地下或半地下停车方式，加上成都的私车量以300-500辆/天的速度增长，预计未来几年，车主只租买车位的观念，将随着小区车位的紧俏而改变。 市场态度来看——从长期的车位购买市场发展分析，未来市场将越来越具投资价值，前景看好。 《物权法》关于车位的规定——车位销售的约束条件 《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 成都市当前对政策的执行情况是非业主购买车库不办理产权证件；另外，目前没有哪家开发企业在新政推出后向非业主出售车位。 背景分析 本次调研说明 调研结果及分析 结论说明 调研规划： 从环域上针对：1环内、1-2环间、2-3环间、3环外进行分析说明 从区域上针对：东、南、西、北四个区域进行说明，在南和西的大区域内再分区域进行说明 主要从售价、速度、客户情况以及销售比例（转化为入住率和销售量） 住宅楼盘选取： 选取原则：①从区位上均有分布②从环域上均有分布③项目片区多选取楼盘④近1-3年项目⑤利于数据收集 选取数量： ①每个区域至少5个以上②项目片区内选