房地产法·整理.doc

一、单选题：1’ 二、多选题：2’ 六、案例分析：6’ 1.房地产法调整对象：按其法律特征，可分解为民事性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。 2.房地产法律关系主体：按不同地位分为管理者、经营者和消费者。 3.房地产权属与房地产权利的区别：前者强调权利与权利主体的联系，后者强调权利本身。（如有国家等主体，是权属） 4.土地所有权法律特点：排他性，同一块土地上只能有一个所有权存在；基础性，土地使用权和房屋所有权等都是在这一基础上派生的；永久性，只要权利人不转让、放弃或丧失的情况下，永远不会灭失；弹力性，土地使用权等所有权受到限制，一旦消除，土地所有权就能恢复完整状态。 5.我国土地所有权的特征：主体只有国家和集体；一种主体不得同时拥有两种土地所有权；内容的限制性，不同主体之间均不得以买卖、赠与、互易等交易土地所有权。 6.集体土地所有权主体：不单一，每个集体组织代表一个所有权。 7.土地使用权的取得：原始取得：有偿出让、行政划拨；传来取得：转让、抵押权实现、民事执行、继承。土地使用权的变更：主体、内容、其他事项，唯独客体不能变更。土地使用权的终止：使用期限届满、国家提前收回、国家强制收回、土地灭失。 8.土地他项权利：地役权：是为了自己的土地利用需要，而对他人土地加以支配如（通行权；用水权；建筑物地役权，支撑权、搭梁权、伸出权、采光权等；工作物地役权）的权利。空中权：指以他人土地为依托，在其上空建造并维持某种建筑物、工作物（如桥梁、渡漕、高架公路、高架或悬空架设的广告标牌等）的权利。地下权：指在他人的土地下埋设管道、电缆或者建造并维持地下设施（如隧道、地铁、地下商场、地下人防工程等）的权利。土地租赁权：是土地承租人在按期支付租金的条件下对土地进行占有和使用的权利。土地借用权：是无偿占有使用他人土地的权利，是我国特定历史条件下产生的一种土地他项权利形式。土地耕作权：是在他人土地上进行种植活动并获取收获物的权利。土地抵押权：指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。 9.地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 10.案例，限外令：（1）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。（2）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50％。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。（3）境外机构在境内设立的分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。 11.农村房屋所有权：流通仅限于集体组织内部。 12.共有产权问题：共有包括按份共有（按照其份额享有所有权，可以自行卖出；重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意；不明确，视为安份共有；不能确定出资额，视为等额享有）和共同共有（共同享有所有权，要共有人同意才可出售）。 对善意第三人保护：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 13.建筑物区分所有权：共同的空间所有权，三元说（专有部分所有权称专有权；共用部分持分权称共有权；因共同关系所生的成员权称社员权。） 共有部位使用：不得损害他方利益；所有人一致同意签书面协议；费用分摊。 14.房地产权属登记的效力模式：德国法模式（必须登记，有利于交易安全）；托伦斯模式（权属记载于地券）；法国法模式（只需有变动意思） 15.我国房地产权属登记的特点：两证，所有权登记和使用权登记（上海、广州已两证合一）；强制性登记；进行实质性审查；登记具有较强的公信力，除司法判定可予以否决外，是产权的唯一合法证明。（县级以上人民政府土地管理部门和房屋管理部门） 预告登记：保护小业主，防止开发商一房两卖，三个月内未申请登记的失效。 16.土