投资全过程第六讲-房地产投资分类(自持物业)-改.docxVIP

之前直接先跨过第六讲，主要是因为本章所探讨的经营性物业是一个相对销售类物业来说，比较冷门的方向，平常的关注度也不及销售物业。因此，在做总结的时候有一些困难。 不过到底是做出来了，原则还是尽可能的深入浅出，便于大家理解。 讲之前，先提几个问题： 经营性物业究竟指的是哪些物业？ 它的开发盈利模式与住宅有什么不同？ 对应经营性物业的特点，企业的投拓方向和范围怎么把握？ 最重要的，在市场中，经营性的资产核心竞争力在哪，怎么体现？ 带着这些问题，我们可以开始装逼了 经营性物业的覆盖范围 谈及经营性物业，脑子的第一反应我估计80%的人都是 商业（mall）、写字楼、酒店。其他的可能涉猎的相对较少。 教科书的概念是这样的： 是指房地产市场上公开出租、出售后用于生产经营活动的物业。主要包括办公类、商业类、工业类、酒店类、综合类等几种类型的物业。 这里有两种情况，一种是出售，例如一些社区沿街商业，出售后是由业主来决定如何经营（出租、仓储、自己经营等等）；另一种是自持出租，这一种即是与我们业务关联性更强。 而我们本章想要谈的，主要是一些商办类项目，毕竟，对工业、科研、综合，文教类用地感兴趣的企业还是比较少的。不过，去年开始的租售并举的政策，也罢住宅租赁经营业务推向了行业的风口浪尖，那么本章自然是少不了它的。 盈利模式对比 销售物业一句话总结： 销售物业：开发利润途径单一，是由一次性开发销售总收入扣减总开发成本所得。 自持物业相对来说较为复杂一些，在测算利润之前，我们首先把自持物业的成本弄清楚。 一般性的，自持物业的成本包括固定成本和变动成本 固定成本：土地费用，开发成本、折旧和摊销、财产保险、管理税金、大中修、酒店业态支付给管理公司的管理费。 变动成本：经营成本、业务宣传费、人工成本、行政费用。 固定成本本身与销售物业相差不大，多了一个折旧摊销及维修费用。此外，由于是自持物业，项目在税金方面的支出也要比自持物业来的少，增值税、土增税是不用缴了。 相比销售物业，自持物业的项目利润主要来自于经营期的经营性收入（租金），而在经营期产生的成本主要就是一些变动的成本了，这里不做赘述。需要强调的是，对于自持物业，需要缴纳一笔房产税，一般按照租金收入的12%计税。 自持物业的收入虽然可持续，但产生收入的方式同样也比较单一，主要是租赁收入。 此外，做过营销的同志们肯定知道，广告收入也是这类物业中非常重要的一部分，楼梯广告、电梯灯箱、地下停车场广告等等，每年能创造不少的价值。 综上，对于一个自持经营的项目，利润主要产生方式如下： 相对销售物业开发来说，企业自持经营性物业除了在经营期间有这个可观的利润以外，对于公司来说，在实现营收的前提下，此类物业还可以用作经营性物业贷，为企业后续其他项目开发带来大量的现金流。 投资收益率（ROI） 投资收益率是描述一个自持项目盈利能力的重要指标，因为对于一个长期经营的项目，因此，我们可以通过ROI来进行评估。 在物业管理范畴来说： 酒店业态： 投资报酬率=净利润/原始投资额 商业、写字楼业态： 投资报酬率=净利润/物业评估值 开发企业的相对有所区别： 用函数可以表达为： 投资收益率=(EBIT/TI)×100% 其中，EBIT=项目正常年份的年息税前利润或营运期年平均税息前利润，TI=项目总投资； 两种方式的区别在于物业管理亿净收益作为被除数，而开发企业通常用息税前利润。两者的差异在于后者未扣除利息、所得税。 那ROI大于多少项目是可以做的呢？通常来说，我们在考虑风险的前提想，ROI需要大于另一个指标：项目基准收益率 项目基准收益率（RC）： 这个值可能大家会比较陌生，想要计算的难度也很大，可以先看一下计算公式 Rc≥i1+i2+i3 其中，i1= max（单位资金成本，单位投资机会成本），i2=风险补贴率，i3=年通货膨胀率。 上述公式中的变量很难进行确定一个符合目前水平的值，因此现成的RC值一般没有，但土地价格越高，规模大，周期长带来的项目高昂的资金成本、投资机会成本、风险补贴率和通胀率，会使项目的RC值相对应的升高。一般的RC值在房地产市场开发中，按照8%确定。 理解了ROI和RC之后，项目的盈利能力基本上就能够有个判断。 当ROI远远大于RC时，项目的盈利能力出色，项目的可行性比较高； 当ROI略大于RC时，项目的盈利能力一般，收益风险较大； 当ROI小于等于RC时，放弃吧，孩子。 投拓方向和范围 对于目前国内的开发企业来说，对于经营性物业（即需要自持的项目），除招拍挂期间形成的特殊要求以外，一般我们能够考虑的项目大概包含商业（综合体、mall、商业街）、办公（写字楼、科研基地、孵化中心），以及最近市场新增的支持租赁住宅。 虽然种类繁多，但万变不离其宗，经营性物业，能不能做，最重要的一项因素——位置。 比起住宅，自持项目