20101228星河雅宝项目.pptVIP

——张江高科技园区：25平方公里的高科技园区 本项目SOHO户型配比 1首期启动住宅产品定位方案 2首期启动住宅产品定位 区位：位于浦东新区张江高科技园内，距离浦东机场21公里，虹桥机场25公里。 规模：占地30万㎡ 启动时间：2004年8月 园区产业定位：动漫画、网络游戏、高科技影视后期研发设计制作和产品工业造型设计等。 入驻企业：美国艺电、盛大网络、第九城市、网星游戏、CORE、矽幻科技、创新科技、盛大网络，第九城市公司以及 SJS公司等164家企业，年产值超过40亿元，带动相关产值240亿元人民币 张江文化创意孵化器自2005年底开始筹建，目前进驻企业有16家，从开始就借鉴以色列模式采用了以服务换股份的创新孵化模式。 基地将以基地公司为主体，固化所换股份，依托投融资平台强化项目评估筛选、跟踪孵化及引导投资等功能，解决基地可支配资源有限的困境 基地政策聚焦：浦东新区政府设立了1.2亿元人民币的专项扶持基金 。并 对注册地、经营地在上海浦东新区，给予一定的财政补贴；对引进上海浦东新区重大文化产业项目的新区文化中介企业和文化经纪人给予40%-50%的财政补贴；对经认定的文化中介企业，可享受社会中介服务企业的扶持政策等。 土地规划：对列入上海浦东新区文化设施发展规划的文化项目，在出让方面给予优惠。 人才引进：对影视、娱乐、出版、演艺、会展等各个文化领域中做出贡献的人才实施奖励；对在文化领域中取得突出成绩的文化人才，推荐申报“国家有突出贡献的中青年专家”称号和“政府特殊津贴”；做出重大贡献的文化人才，列入“上海浦东新区开发建设杰出人才”评选范围；鼓励在张江文化科技创意产业基地创办企业，可允许其占有企业资产的40%等。 服务平台：成立文化科技创意产业联合领导小组；对注册在张江文化科技创意产业基地，按有关规定予以财政补贴、使用费补贴等 出租情况：70％～80％ 租售比例：约80％持有，20％出售 客户选择原因：装修新、配套全、居家氛围 装修新，有“居家感”，拥有泰式、欧式、美式及现代风格的全复式客房 ，配套齐全高档。 提供的设施包括：果岭练习场、瑜伽馆等 艺术私馆、高尔夫果岭练习场、酒窖、瑜伽健身馆、艺术画廊、珍宝馆及书吧、商务中心和会议设施、停车场。 租金包括的费用：1.2-3.2万/月 物业管理费、会所费、每月1房300元、2房500元、3房800元上限的水电费用、每日免费早餐、每周2次的客房清洁服务、每周1次更换床单服务、免费宽带上网、免费卫星电视、停车费。 客户类型：以长租的外籍人士居多 观景面——270度私家空中环景 户型 平面大宅：利用端头位置，将阳台从180°延伸到270°，环绕客厅、卧室，可结合设置端头柱的形式，将室内空间的景观性打造到极致，创造豪宅空间新体验 多功能厅 家庭厅 餐厅 主卧区 超平面大宅——凸显尊贵感 功能分区合理——动静分区，套房设计； 公共空间营造——特设别墅级私人会客室，更多公共空间出现，可供改造，承载更多生活功能； 局部极致的空间体验——主人房并配超大衣帽间；超大尺度卫生间…… 局部奢享空间创新 大平面 户型 高层大户—— 泳池——豪华标签； 顶层优质景观； 露台空间享受； 趣味空间——空中的树； 溢价——顶层露台/泳池/景观 顶层复式—— 户型 各类物业总结： 酒店物业： 商务会议功能为主，婚庆、SPA特色，辐射深圳的五星级商务酒店 酒店式公寓： 高档酒店式公寓，作为项目住宅的互补产品 SOHO公寓： 创新的SOHO产品，提供宜商宜住的写字楼互补产品 住宅物业： 以主流豪宅产品配以大面积产品的宜居、生态的深圳一线资源豪宅 办公物业1： 强昭示性的时尚商务物业，整体形成大气磅礴与充满活力的建筑气势。成为深圳地标式建筑。 办公物业2： 形成绿色都市界面，成就生态城市天际线深圳的图腾，内部采用灵活办公布局。引入创新个性的办公理念，形成会所型休闲办公氛围， 开发建议 4 分期开发/首期启动 市场启示1：大规模商务区开发过程中，中低档物业先行开发，高端物业后期实现高形象高价值 商务区发展阶段与商务物业价值的关联性规律 2001-2003年福田CBD发展初期，乙级写字楼市场接受度较高 2004-2006年福田CBD全面发展，市场对于甲级写字楼接受度提高，但对于更高档次的顶级写字楼接受度有限 2007年以后，福田CBD初步成型期的顶级写字楼，市场接受度较高 ------ ------ ------ ------ 70% 国际商会大厦B座 2003 60% 47% 17% ------ 开盘半年吸纳率 嘉里建设广场 荣超经贸中心 新世界中心 ------ 代表项目 超甲级 83% 89% 50% 开盘半年吸纳率 ------ 现代国际 凤凰大厦 国际商会中心 代表项目 甲级 ------ ------