规划审批(查)工作要点.docVIP

规划审批（查）工作要点 一、建筑工程类 1、规划选址审查要点 （1）核定土地使用性质。建设项目的土地使用性质必须与批准的规划相一致。凡确实需要改变规划用地性质且对城市规划实施无碍的，应先按程序报政府审批后进行规划调整。 （2）核定容积率。建筑容积率是保证城市土地合理利用的重要指标。对于已批准控制性详细规划的地块，原则上按照批准的控规核定容积率。对于尚未有控规的地块，综合考虑以下因素： a、要考虑建筑容积率对城市环境质量的影响。 b、要考虑经济性要求，要运用土地级差的原理，一般情况下，一般市区高于郊区，市区的中心地区高于一般地区。 c、要考虑城市人工环境容量的制约，也就是基础设施的供应能力、公共服务和其他配套设施的能力。 d、要符合城市总体规划的要求。城市规划的人口规模、用地规模、结构布局、以及建筑层次分区对容积率的确定有密切的关系。现代化的城市必须保证市民有一个清洁、安静、舒适的高质量的生活居住环境。 e、容积率的核定还要考虑到规划实施的可操作性。充分考虑日照分析因素，特别是旧城改造项目，对容积率的核定，一定要综合考虑，通过经济分析，市政设施的容量，居住环境是否改善等方面确定一个合理的容积率。 （3）核定建筑密度。建筑密度的核定，应符合《城市居住区设计规范》的要求，保证建设项目建成后有良好的空间环境质量，并满足绿化、停车、人流疏散空间以及变电站、煤气调压站、热交换站等配套设施的用地面积，同时还要考虑消防、卫生、日照、通风等因素。 （4）核定土地使用其他规划设计要求。在项目选址时，不但要核定用地性质、容积率、建筑密度，同时还要对绿地率、建筑高度、退让各种控制线的距离、城市设计、建筑形式、停车泊位、出入口的设置、市政设施的配置等方面提出具体要求。 （5）规划选址必须考虑以下因素： a、要充分了解建设项目的基本情况，同时还要了解建设项目的周边情况。 b、项目的选址必须按照批准的城市规划进行，同时还要考虑到土地使用的综合性和兼容性。 c、项目的选址要与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划和用地条件相衔接和协调。同时，建设项目的选址还要注意对城市市政交通和市政基础设施规划用地的保护。市政设施用地，特别是城市生命线的规划用地不得侵占。 d、建设项目配套的生活设施与城市居住区及公共服务设施必须按国家规范或地方性法规、规章、规定合理配置。 e、建设项目的选址不能对城市环境造成污染或破坏，要与城市环境保护规划和风景、文物古迹保护规划、城市历史风貌保护区规划相协调。 f、建设项目的选址要充分考虑交通和市政设施的特殊要求。青岛是滨海城市，要考虑港口的建设和城市海岸线的合理利用。与港口和海岸线无关的项目，不得侵占岸线，要留有足够的城市生活岸线，港口和码头的建设，必须按照“深水深用，浅水浅用”的原则。城市铁路货运干线、编组站、过境公路、机场、高压走廊及重要的军事设施要避开居民密集的城市市区。 g、要珍惜土地资源，节约使用城市土地，尽可能挖掘现有城市用地的潜力。 h、建设项目的选址必须符合有关规定并征求有关部门的意见，作为选址的依据。工业项目，在选址以前必须做环评，涉海项目必须征求海洋、海事等部门的意见。 （6）综合以上要点提出具体审查意见。 2、控制性详细规划审查要点 （1）功能定位：根据分区规划确定的该区域功能定位，结合城市经济结构和产业布局的需求，以及周边用地状况对该区域的影响，提出功能定位的审查意见。 （2）用地性质：审查控规范围内各地块的用地性质是否与分区规划及我局给定的规划设计条件相吻合，若由于现状用地等原因出现不一致时，应提出具体的审查意见。 （3）用地布局：审查控规的用地布局是否与分区规划一致，各项公共服务设施及市政公用设施的布局是否符合相关法规和规范要求，并提出审查意见。 （4）现状用地分析：落实规划区域内用地现状及已办理审批手续的用地情况，注意研究分析控规中关于用地整合及村庄、企事业单位搬迁的措施及其可行性，提出合理的审查意见。 （5）规划指标体系：对各地块的用地面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑控制高度、建筑红线后退距离、交通出入口数量及方位、停车泊位等各项规划指标进行审查。上述各项指标的确定首先应符合我局提出的规划设计条件，能够创造良好的外部空间形态和建筑景观，并形成开放、舒适的绿化景观和视觉通廊。各项指标之间应相互协调，以正确指导修建性详细规划的编制。综合以上分析提出规划指标系统的审查意见。 （6）道路交通系统（含公共停车场）：审查控规确定的道路交通系统是否与分区规划及周边道路完全衔接，道路网密度是否合理，出入口的设置是否合理，道路断面是否满足规范及青岛地区的特殊要求，是否符合管线综合的设置要求。社会公共停车场的布局是否方便停车并减少对动态交通的影响。在外部空间形态允许的前提下，充分利用城市土地空间。综合以上分析提出合理审查意