深圳房地产中个心区市调报告-市场调研篇范本.pptVIP

市场研究的范围和内容 ◆总体经济形势分析 ◆总体市场分析 ◆市场竞争分析 ◆高端客户分析 Part 1 总体经济形势分析 从城市发展的眼光来看，深圳的建设速度是令人吃惊的，20年的短短时间，深圳已经经历了一次又一次的飞跃…… 深圳的大事影响未来 CEPA的实施 2002年12月4日，深圳会展中心正式开工，预计明年7月完成主体建筑，2004年10月投入使用，2005年4月全部竣工； 2003年1月24日，深港专家对深圳湾公路大桥进行公开评审，预计今年第二第三季度将在深港同时开工并于2005年底建成通车； 深圳的大事影响未来 1月29日，香港特区立法会工务委员会正式批准建设深港西部通道和后海湾干线，两项工程均计划于今年6月动工； 2003年1月27日，深圳皇岗口岸实现24小时通关； 深圳地铁工程施工两年多来，建设进展顺利，1号线隧道将于今年5月贯通，轨道有望于今年8月铺成；4号线隧道在8月也可贯通，11月实现轨通； 分析总结 ◆ 深圳作为中国对外的窗口，在20年的发展中经历了几次质的飞跃，已成为珠三角乃至华东华南的中心城市之一，并正从经济特区向国际化大都市转变。 ◆ 中心区作为深圳的金融、商贸、信息、文化、会展及行政中心，借着CEPA实施的契机，服务业将得到迅猛的发展。 ◆ 本项目地处中心区城市地铁商圈、会展经济圈的交汇处，未来几年将成为中心区的“中心区”，商机无限。 Part 2 深圳写字楼市场总势 深圳写字楼历年销售 深圳历年写字楼空置情况 部分甲级写字楼实际使用情况 个盘实现均价变迁 Part 3 写字楼市场竞争分析 写字楼供应分区统计 不同层次的竞争 罗湖片区高档写字楼推出 中心区2004年供应情况 中心区风起云涌 Part 4 高端客户分析 地王大厦典型客户 地王大厦调查结论 本次调查以地王大厦的高层客户为主，其客户主要有如下三类： 外资企业为主。以跨国公司占相当部分，如高盛资产管理公司、英特尔公司等。 资金较雄厚的中外合资企业。 部分与国外企业有业务联系的国内企业。以从事国际贸易的公司为主。 嘉里中心典型客户 嘉里中心调查结论 嘉里中心邻近罗湖口岸，与周边写字楼相比，物业档次较高，成为香港公司设立办事处的首先写字楼。从调查的结果表明，嘉里中心的客户几乎与香港密切相关，主要有如下几类： 世贸广场典型客户 世贸广场调查结论 世贸广场是深圳销售较早的高档写字楼。其客户有如下特点： 国有企业、上市公司。 如农业银行，长江兴业发展有限公司、西南航空公司深圳营业部。它们通常整层置业。 IT及相关行业公司。 因邻近华强北，有相当部分IT公司选择在此置业。 实力较雄厚的私营企业。 赛格广场典型客户 赛格广场调查结论 赛格广场因群楼电子配套市场的原因，无论是租或购买其写字楼的客户都有如下特点： 绝大部分公司从事IT行业。 大部分公司以中小企业为主。 有部分从事IT行业的跨国公司选择在此办公，但以租赁的形式为主。 江苏大厦典型客户 江苏大厦调查结论 江苏大厦是中心区最早销售的超高层甲级写字楼，其客户构成对本项目有重要参考意义，调查结果表明，其主流客户如下； 特区报业大厦典型客户 特区报业大厦调查结论 1、金融证券公司 2、投资、实业、房地产公司 3、贸易公司 4、IT公司 5、咨询服务公司 高端客户调查综合评述 在深圳整体产业结构进行变化和调整的宏观背景下，金融、证券、银行甚至房地产，这些行业已经不成为主要的支柱行业；市场的调节自然地对他们的规模、增长速度、发展稳定程度提出了更高的要求； 但这些行业的领先者仍有这样的需要和这样能力购买甲A级写字楼作为办公空间。 他们中的佼佼者仍将是消化甲A级写字楼中低楼层单位的主要目标群体。 除了他们之外，深圳以自身特有的优势吸引着新的一批入驻者，他们代表着深圳无数新的可能。 竞争分析结论 2004年中心区写字楼市场竞争进入白热化。甲级写字楼的推出时间几乎都在下半年，将给本项目造成较大的竞争压力。 调研方法：抽样调查（实地和电话访谈） 我们选取地王大厦、嘉里中心、世贸广场、赛格广场、江苏大厦以及特区报业大厦作为调查的对象。 地王大厦 中日合资 IT 租 5402-5405 信华电子技术（深圳）有限公司 地王大厦 内资 贸易 租 5910-5912 深圳市索克进出口贸易有限公司 地王大厦 国内上市公司 IT 租 42层 金山电子（深圳）有限公司 地王大厦 内资 投资 租 6105 深圳市场明正投资有限公司 地王大厦 中外合资 咨询服务 租 6305-6306 东方金源律师事务所 地王大厦 港资 银行 租 52层 渣打银行（深圳）分行 地王大厦 中港合资 IT 租 4907-