领域机构11月云南城投中华置业冉家坝项目整体市场定位提案第一季.pptxVIP

云南城投·中华置业冉家坝项目整体市场定位提案（第一季）;通过本次提案交流，对本项目提出整体定位思路，并非完整或者最终策划案，希望通过思路的交流，展现领域机构对本项目服务的专业能力和创意能力。;本次沟通的理论;领域·产品定位三角黄金法则;即：做市场最有需求、土地条件最适宜，建造总成本相对较低的、容积率最适度的，项目盈利能力最大化的三维一体产品。;目 录;市场解码;房地产宏观市场解读;房地产宏观市场解读;重庆市产业构成发展处于第二阶段向第三阶段发展的转型期，未来第三产业发展空间巨大;重庆作为长江上游国家重点投资城市，其投资总额排名西部第一，远超成都、西安等西部其他大城市;图：2000-2008年重庆市房地产投资状况 ;图：2000-2008年重庆市财政收入变化情况 ;图：2000-2008年重庆本外币存款余额变化情况 ;图：2000-2008年重庆市CPI变化情况 ;图：2000-2008重庆市人均可支配收入变化情况 ;图：2000-2008年重庆市社会消费品零售总额变化情况 ;图：2003-2008年重庆市常住人口总量变化情况 ;目前重庆正在进行城乡统筹，城市辐射能力较强。城镇化率高于全国水平近7个百分点。;重庆市直辖以来，每户家庭人口数量呈现明显的下降趋势，这直接说明目前采取的家庭结构正逐步发生变化。;人均住房建筑面积是衡量住房条件的最直接标准，从上图可以看出，重庆市的人均住房条件正在得到改善，到2009年末，人均建筑面积有望突破30平方米/人。;图：重庆城市规划发展目标;“一圈两翼”城市发展战略 ; “一圈”指“一小时经济圈”，以重庆市主城区特大城市为中心，以一小时车程为半径，涵盖23个区县，辖区面积近3万平方公里，是重庆市的经济主体和产业聚集区；;完善旧城区城市功能;“一城五片、多中心组团式” ;多组团发展;图：重庆市驻城区综合交通规划（高速公路网规划图）;“三环十射”：到2020年，“一小时经济圈”公路网将构成“三环十射多联线”的格局，区县高速公路通达率100%。除内环、外环外，将形成遂渝、渝武、渝邻、渝宜、江南通道、渝湘、渝黔、渝泸、成渝、成渝辅助通道10条放射状高速公路。 “一环五横六纵七联络”串起主城各片区： 2012年主城区将基本建成647.1公里的快速路网骨架，每条快速路设计时速达60-80公里/小时；今后五年，主城区城市建设主要奋斗目标包括：投资超过1800亿元完成市政公用基础设施建设，投资超过7000亿元完成重点工程建设。;房地产宏观市场解读;线路名称;至2020年，嘉陵江共规划建设15座大桥（含现状8座），长江共规划建设14座大桥（含现状5座；嘉陵江上规划在双碑、红岩村、千厮门等地新建3座跨江大桥，长江上规划在白居寺、郭家沱、西彭、东水门等地新建4座跨江大桥)。 中梁山共规划建设7座穿山隧道（含现状4座），铜锣山共规划建设5座穿山隧道（含现状3座）。穿越中梁山的规划在双碑、陶家等地新建2座。穿越铜锣山的规划在慈母山或南山新建1座。;唯一性;保税港区覆盖区域：江北区、渝北区、北部新区;保税港区对重庆楼市之影响：;重庆两江新区规划建设;两江新区覆盖范围： “两江新区概念规划的范围包括江北区的江北中心区、江溉片区、唐家沱-寸滩片区与鱼嘴-复盛片区;渝北区的北部新区、龙溪片区、两路地区、木耳-古路片区以及龙兴-石船片区;北碚区的蔡家片区与水土-复兴片区，总面积约947平方公里。 ;保税港区;表：重庆市房地产开发市场状况 ;图：重庆市主城区批准预售面积走势分析 ;重庆市主城区商品房成交量受市场影响较大，但整体成交较为稳定。;重庆市主城区商品房建面成交均价呈现逐年上升的趋势。;;重庆宏观经济数据表明在经济基础、人口、房地产投资、消费等方面都是逐年稳步增长。;三北片区各板块市场特征解读;西 区;北区;西 区;南区;三北片区各板块市场特征解读;图：项目所在区位示意;;本案所在区域已成为重庆热点发展板块，周边房地产开发日益成熟，目前该板块辐射区域集中了高层、洋房、别墅等多种物业类型，各大知名开发商已先后对该区域进行开发。;板块;板块;;本项目区域市场格局的认识;热点版块必备四要素：;冉家坝;冉家坝板块市场特征解读;板块;09年竞争项目供应总量为87.44万方，其中高层供应78.325万方，约占80%，在供应物业形态中占据绝对优势。;容积率;板块;板块;;板块;板块;区域;板块;09年1-11月，竞争板块中，成交价格以2～5%比例上涨。;竞争项目中洋房主要集中于江与城、金科10年城以及大川·壹江城，其中金科10年城与江与城两项目洋房于09年5月、8月相继售罄，且后期无供应，目前主要在售洋房项目为大川·壹江城，销售均价约6200元/㎡。;竞争项目中洋房主要集中于海悦蓝庭、锦上华庭，其中海悦蓝庭项目小高层于0