南京江宁天泽苑二期滞销原因剖析及快销目标下的价格建议.pptxVIP

12竹山路站387946510本案11江宁住宅非热点开发区域，公交系统不发达、距离地铁站较远，带来一定的抗性滞销剖析地段、配套产品价格走势市场竞争价格建议价格定位项目处于普通住宅与别墅开发的过渡区；公交系统不发达，目前路线少；距离竹山路地铁站较远；大市口河定桥商圈金箔路托乐嘉街区胜太路商业街义乌小商品城本案商圈辐射范围本案距离现有或成长中的商圈较远，商业配套缺乏对购房者消费有一定的抑制作用滞销剖析地段、配套产品价格走势市场竞争价格建议价格定位商业中心项目定位中高端带来大户型比重大且户型面积偏大，带来门槛的提高滞销剖析地段、配套产品价格走势市场竞争价格建议价格定位户型3房房源占到62%；面积2房面积区间为78—100㎡；3/2/1户型约110 ㎡；3/2/2户型面积区间为118—137 ㎡；存量房以大户型为主；-26.5%宏观局势突变下，“广积粮、缓消费”成为开发企业、购房者的共同目标滞销剖析地段、配套产品价格走势市场竞争价格建议价格定位开发企业：减少土地购置(含退地)；价格松动、加快销售速度、实现回现目标典型城市典型板块降价信息城市板块率先降价项目降价幅度上海三林金色雅筑-20%九亭摩卡小镇-10%广州金沙洲恒大御景半岛-44%花都大运家园-15%深圳宝安金泓凯旋城-50%龙华金地梅陇镇-30%坂田第五园-25%武汉光谷万科魅力之城-11%武昌兴华嘉天下-11%江汉区金色家园-6%典型退、转地信息退转时间城市企业地块名称总价(亿)楼板价(元/㎡)2008.2.28福州融信地产白马路地块9.0499532008.5.14东莞万科水濂村地块14.1237722008.6.02上海志成企业长风商务区4号东南地块11.04164002008年上苏州首创阳澄湖项目5.7——2008.7.11成都新鸿基锦江“攀成钢”项目31——2008.8上海苏宁南京东路163地块44.04670002008.11.28南京新城2007G104地块2.362000-36%金融危机环境下的各城市房产市场，成交量均出现不同程度的负增长购房者：持币观望，成交量大幅萎缩区域竞争项目直接或间接降价，致使本案性价比降低， 客源分流，去化趋缓滞销剖析地段、配套产品价格走势市场竞争价格建议价格定位低价入市，截留本案大量客户与本案产品类型相似，直接降价销售，分流客户交通、配套基础较好，降价直接带动销售区域范围内，本案销售价格天花板地位带来需求抗性加大滞销剖析地段、配套产品价格走势市场竞争价格建议价格定位经济形势走低带来消费者信心及预期急剧下降，消费越发保守；与周边项目类比，价格高出一大截；楼市萧条背景下的来访客户普遍感觉价格高；年后来访客户需求以小户型为主，与本案二期存量房户型相左；信心指数急剧下降年后来访客户房型需求新客户回访客户2房3房其他80%20%70%20%10%就项目而言，与周边项目相比，本项目整体的品质较高，价格运行有企稳、上行的动力滞销剖析价格走势向上运行震荡向下价格建议存在一定的稀缺性低容积率、花园洋房；品质高，产品竞争力强社区品质、产品、户型等均超出周边项目；价格企稳、上行动力同质化竞争减弱随莱茵东郡去化完毕，区域花园洋房竞争性减弱；宏观大环境、市场竞争而言，项目价格下行压力剧增滞销剖析价格走势向上运行震荡向下价格建议宏观经济形势变化带来的影响江宁板块房价中枢水平线下移充足的现金流是淡市下企业生存之本；大部分项目价格均有不同程度的松动，整体价格水平下移；消费预期悲观；“存钱过冬、缓消费”成为购房者共识；价格下行因素市场环境逆转带来房产行业深幅调整；江宁后续供应压力大；当前市场环境下，有竞争力的价格是快销的基础；价格率先调整起到的效果最优；快销目标下，调价是实现目标的基础；对新上市项目而言，价格制定更具灵活性；激烈竞争环境下的不确定因素众多从开发公司清盘角度考虑，价格有下调空间房产行业深度调整过程中，房价下降是趋势。相比较价格上行空间，本案价格下行压力更大趋势代表着一定时期内的运行方向；本案价格的上行基础是自身的品质；而在市场预期改变的淡市下，价格是“王道”；价格上行价格下行在房产市场价格下行预期之下，本案快销基础上的合理价格为5600—5800元/㎡滞销剖析价格走势抓客户法价格建议市场比较法抓客户法市场比较法客户层次上，本案应抓住武夷绿洲三房及莱茵东郡花园洋房的客群武夷绿洲均价约5600元/㎡；莱茵东郡均价约5300元/㎡；项目分值均价品牌因素地段因素景观因素品质因素武夷绿洲16.7560044.544.2莱茵东郡17.153004.34.344.5恒大绿洲16.449004.5443.9本案17.2？4.54.14.24.45600—5800元/㎡5400—5650元/㎡5500—5900元/㎡第二部分天泽苑三期市场部分项目分析市场研判低容积率、低密