大丰房地产项目 可行性调研及分析报告.docVIP

第一层次文件（前期） 编 号 DF/HT/MFGS 大丰项目可行性调研及分析报告 页 次 第 PAGE 7 页 共 NUMPAGES 43 页 版本号 A 修改次数 0 PAGE PAGE 7 大丰项目可行性调研及分析报告 目录： 大丰市概况： 城市发展情况； 城市经济发展水平； 城市住房水平。 项目概况： 宗地位置： 四至范围； 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 地面状况； 地面现有居民情况； 地质情况。 项目周边情况 项目所在区域位置及自然条件； 项目周边物业发展情况； 项目区域交通环境、交通状况； 项目周边的社区配套。 市场分析： 一、区域住宅市场成长状况： 区域住宅市场简述； 区域住宅市场各项指标成长状况。 二、区域内供应产品的集合特征： 1、区域内表现较好个案状况； 2、分析：本案在区域市场内的机会点； 3、结论。 三、物业类型、户型、面积设计建议。 五、投资收益分析： 1、成本预测： 2、税务分析： ①、营业税及附加税； ②、所得税； ③、土地增值税。 3、经济效益分析： 1）、经济效益分析的假设条件（是否享受政府各项税费的减免）； 2）、项目利润率、投资回报率及主要经济指标； 3）、项目开发各期的利润体现； 4）、敏感性分析。 4、项目资金预测： 1）、资金投入； 2）、资金回款计划； 3）、资金需求计划。 六、项目SWTO分析 1、优势； 2、劣势； 3、机会； 4、威胁。 七、项目开发可行性建议及市场定位 1、项目开发可行性建议； 2、项目市场定位； 1）、项目规划定位； 2）、项目消费群体定位； 3）、项目价格定位。 壹·大丰概况 一、城市发展情况： 大丰是珍稀动物麋鹿的故乡，拥有世界上最大的野生麋鹿自然保护区，是中国精选的15个生态旅游景点之一。大丰是新兴港口城市，正在建设中的大丰港是江苏省东部沿海中部唯一的深水大港，一期工程两个万吨级码头基本竣工，明年上半年通航，建成后的大丰港将成为年吞吐量1000万吨的国际性中型商业港和国家一类开放口岸。 大丰市总人口74万，总面积2367平方公里，海岸线112公里，耕地124万亩，滩涂116万亩，距海岸40公里处，尚有辐射沙洲104万亩，现辖14个镇、1个省级经济技术开发区和 二、城市经济发展水平： 2003年实现ＧＤＰ105.2亿元，比上年增长12.5%；实现财政收入6.3亿元，比上年增长23.6%；在苏北首家实现镇镇财政收入超千万；城乡居民储蓄总额53亿元，人均比上年增加1000元。首次跻身全国县域经济基本竞争力百强县（市）行列，列第92位。城镇居民人均可支配收入6700、农民人均纯收入4785元，同比分别增长7.6%和7.1%。经济结构进一步优化，三次产业结构比例调整为27.5:40.3:32.2。 三、文化环境： 大丰历史悠久，成陆于两千多年前的春秋战国时期，曾以产盐而名闻遐迩。大丰市早在1942年初建，当时名字是“台北县”，因地处东台的北边，所以叫台北了。后来，因为它与台湾的台北县同名，故在1951年改为大丰县。这大丰二字的来源呢，有两种说法，一是因为大丰这地方古时为盐场，而当时最大的企业是“大丰盐垦公司”，于是取“大丰”二字。另一说法是，取县里大中镇和新丰镇的各一字而命名的。不过取名为大丰后，确实老百姓的日子也一天天好起来了，大丰县也在1958年被列为全国重点产棉县，70年代，棉花产量进一步增加，被誉为“金大丰”，这金大丰真得归功于1917年实业家张謇在这里废灶兴垦，种植棉花。著名的社会学家费孝通在大丰考察后，即兴题诗“大丰连年大丰收，滩涂初访是中秋，万顷沧海出桑田，范公忧乐不无由”。诗中的范公呢，就是修筑范公堤的范仲淹。在大丰人文荟萃，除了范仲淹曾在这任职外，还出了另一个名人，那就是《水浒传》的作者施耐庵，大丰是中国四大古典名著之一《水浒》作者施耐庵的故里。 贰·项目概况 一、宗地位置： 项目地处大丰市新区（**路西侧，**路与**路之间） 二、四至范围： 项目南临**路（筹建），北达**路，东侧距**路100米，而西侧则是未开发的农田和私房。 三、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较： 项目所在地地面增高4米左右，周边地势与之等同。 四、地面状况： 项目所在地地面现有少部分住房和农田，目前正在紧张拆迁过程中。到政府交地时能达到三通一平，所以开发商拿到地时是熟地。 五、项目概况； 项目面积50000平方米左右，约75亩。整个项目由18000平方的商业用地和32000平方住宅用地组成。在商业和住宅之间为市政府规划的一条横贯项目的人工河，河道宽14米，深3米，在河道边上也是政府规划的一条宽十米和绿化带和一条宽十米的沿河路（原来H101、G201、G301、H201是分开拍卖的，后来政府重新规划为H101、H21