长沙水泵厂项目定位184泰盈.pptxVIP

项目的工作阶段划分2007/01/102007/01/242006/02/092006/04/302006/03/10第二阶段项目设计任务书第二阶段经济指标测算第一阶段整体定位及发展战略市场调研项目战略和定位确定规划设计任务书经济指标测算项目界定及研判问题结构化分析市场机会点的挖掘和分析案例借鉴和分析项目整体发展战略项目定位深化物业发展建议启动区策略项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售经理访谈消费者问卷调查市调报告开始报告前，首先我们明确操作大盘与小盘的区别大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域的竞争。大盘开发面积大，开发年限长，因此必须保持可持续发展的核心吸引力。小盘主要瞄准市场的空白点，大盘不仅仅是瞄准市场的空白点，更重要的是要创造市场需求, 创造市场是否成功关键也在核心吸引力。大盘不同小盘，应采用滚动开发、拉开住宅档次、扩大客户群的需求层面及逐步走高的动态的操作手法项目简介0发展商目标与限制条件1问题界定2项目背景研究3大势研究房地产市场研究区域研究4案例研究发展战略56规划方案建议7启动策略报告回顾8报告结构项目简介0城市概况城市概况长沙是湖南省省会，既是全省政治、经济、科技、文化中心，也是我国长江开发带中洞庭湖地带开放开发的依托中心和国务院首批公布的24个历史文化名城之一。长沙地处湘中河谷平原，东倚罗霄，西接武陵，南依衡岳，北瞰洞庭，属亚热带季风性湿润气候，年平均气温17.2度。长沙辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县，总人口613万，总面积11819平方千米。其中市区常住人口199万人，市区面积556平方千米，建成区面积186平方千米。 有高等院校24所，其中国防科技大学、中南工业大学、湖南大学、湖南医科大学、湖南师范大学等在国内外享有盛誉。长沙已形成以航空、铁路 、公路 、港口立体化交通网络。2006年长沙全年实现地区生产总值1780亿元，增长14.8％，实现固定资产投资1086亿元，实现增长22.2％。城乡居民人均可支配收入分别达13924元和5438元，增长12％和14．9％ 长沙市项目占有双城核心区位优势，同时占据长株潭“融城”桥头堡的地位项目区位雨花区区地处长沙中南部，雄距长沙、株洲、湘潭三市经济一体化的桥头堡。本项目位于雨花区北部，南二环线以内，隶属市府板块－天心区。项目临近长沙东塘商圈，距离市中心10分钟车程，距离省政府及天心区政府仅5分钟车程。开福区岳麓区芙蓉区本项目天心区雨花区地块交通便利，周边各资源完备，进享繁华，退守安静项目紧邻城市交通动脉－芙蓉路，与韶山路经新建西路相连。项目地块芙蓉路段临近两个地下人行通道项目周边医疗卫生齐备，有省脑科医院、省地矿医院；文化教育资源丰富，有长沙市传媒大学，铁道学院，省一级教育重点中学长沙市二十一中，重点小学雨花亭小学；生活购物方便，商业有沃尔玛超市，华银万和超市。周边多个政府部门及事业单位。有公路管理局，质量技术监督局；本项目为长沙市临中心区的大型商住项目项目经济技术指标：地块经济指标：占地186178平方米商业地块容积率3.5，总建面62621平方米住宅地块容积率为3.0，总建面388483平方米公共绿地及道路面积34454平方米总建面约70万平方米住宅用地商业用地绿化用地地块周边中高端居住区已初见雏形N中江国际E地矿医院及家属楼W水泵厂办公区 华菱香墅美地S华银园城市内台地建筑，自然植被较优，目前有建筑覆盖与芙蓉路高差与华银园高差地块现状地块内道路与绿化地块内厂房地块内道路发展商目标与限制条件1开发商目标以及限制条件解析项目具备资源及限制条件1、城市中心区，交通便利，生活配套齐全2、大体量楼盘3、项目仅一面临街R1R2?目标解析R1为本项目资源及条件下常规发展达到结果R2为开发商期望达到的目标1、合理价值收益2、商业成功运作3、企业开发转型及品牌提升备注：根据发展商的资源条件，本报告并未做过多的国六条影响的判断，仅是在常规市场条件下及项目自身资源条件下对项目定位深入分析及定位探讨。问题界定2项目核心问题的界定项目情况市场情况18万平米大盘，按容积率3.计共70万平米建面，地段优势明显，但资源条件一般目前全市中高端产品年销量多集中在5～7万平米，售价多集中在3000～4000之间，价格难以突破以高层为主流产品以小高层、高层2梯2户板楼为主区域现状：价格逐步上涨，但仍未有较大突破。情 境 分 析R1R2(按常规发展的可能结果)(我们的期望目标)?与市场中端产品价格持平，销售速度一般实现可持续开发，达到合理价值收益，销售速度走快问题1：大盘如何定位才能保证持续开发？如何启动？项目价格支撑点在哪？项目核心问题的界定项目情况市场情况项目地块三面受围堵，仅一面临芙蓉路，芙蓉路为城市干道，车流量大，人流量小社