房屋买卖典型案例--二手房买卖中的购房陷阱.doc

房屋买卖典型案例--二手房买卖中的购房陷阱 案例： 张先生欲在附近买大学城一套二手房，已委托中介找到房源，正准备交定金、签协议时，网上看到重庆精睿律师事务所在二手房法律纠纷代理方面的业绩，出于谨慎考虑，张先生还是联系到律师所，诚恳地希望律师全程跟踪、陪同他购房，从法律上把关。律师欣然接受委托，但仅去了中介机构两次，就陆续发现了一连串问题。张先生禁不住感慨地说：“真不知道购房中的陷阱原来这么多。找律师还真是找对了！如果这次买不成，我下次还找你！” 律师评析 重庆精睿律师事务所主任律师冉缤解析二手房买卖： 第一，谨防中介阻碍买卖双方见面，人为设置不透明交易，违法赚取购房差价，甚至欺骗欺诈。 在本案中，中介方拒绝让买卖双方见面，还以卖方不想与买方谈来搪塞。当即我就向张先生指出，如在你未交定金的情况下，中介如此所为尚可理解，十有八九是怕买卖双方私下成交，把中介甩掉。但这时买方已交定金，中介仍阻碍双方见面，很可能其从中吃了不少差价。更为严重的是，当张先生要求中介出具卖方与其签订的居间代理协议，以说明其已获得卖方合法授权时，中介表现得躲躲闪闪，遮遮掩掩。一会儿认为律师的这一要求没有必要，故意刁难，一会儿又说协议在总部，或称管协议复印件的人不在，暂时看不了。中介的以上行为使我作为买方的代理律师更加坚信中介除收取了不菲的中介费外，一定企图赚取相当数额的差价。而中介不能赚取差价是我国有关法律明令禁止的，居间代理协议是中介赚取差价的铁证，其自然不愿将违法所为的证据落到买方及其律师手中。最后，迫于我方压力，中介不得不开口说了实话。原来，他们赚取了近6万元的差价。为了避免我方事后举报或起诉， 中介竟又要求买方在协议中写明其同意并认可赚取差价的行为，否则，不能交易。本律师认为，即使买方在这种情况下书面认可，这种认可不是买方真实意 思表示，是被胁迫、利诱的结果，根据我国民法，买方事后仍可以中介行为违法主张返还差价款。 　　如果买卖双方不能见面进行房屋的透明交易，让大多数购房者最感忐忑不安或面临的最大购房风险还不是中介赚了多少差价，而是他们是否会被欺骗欺诈，最后血本无归。因此，本律师提醒并建议房产交易者一定要买卖双方见面，进行透明交易。这是防止在购买二手房时被骗上当的第一步，一定要走好！ 第二，房产共有人的权利问题不容忽视 该案所涉及的标的房产属于已购公房上市交易的央产房性质，与其它性质的二手房相比，产权问题尤其复杂。因此，在房产共有人是否同意出售标的房屋的问题上，买方应特别注意。对出售时夫妻已离异的房屋更应提高警惕。律师建议，如夫妻通过协议方式解决离异时的财产问题，买方应要求卖方出示经过公证的离婚财产分割协议书，表明卖方对标的房产具有独立处分权，其前妻或前夫不会再主张任何财产权利。如果是通过法院判决离婚的，应要求卖方出示判决书，并特别注意其中对房产归属问题的判决结果且加以分析。法院在这一问题上的判决模式之一是将房产的所有权归于一方，但判另一方有权一直使用其中的某一间或二间，厨房、卫生间等则可共用。暂且不探讨如此判决的诸多利弊，但它从客观上确实增加了该标的房屋再次交易时的复杂性、风险性和极不稳定性，对买方而言，需要特别注意。另外，在我国房产交易实践中，房产交易部门以及央产房上市交易审批机构对共有人必须共同到场进行房屋过户手续并非严格把关，而且不排除个别人还可能通过搞关系走后门等方式人为地免去一些必要的审批程序。所有这些使得二手房这种多存在于个人间的交易形 式面临较多难以预测的风险。 　　本律师再次郑重提醒广大房产交易者在二手房交易过程中千万 不能掉以轻心，谨防上当受骗。