镇江玖珑城商业定位规划及发展建议0820终审稿.pptxVIP

目录项目认知及价值梳理项目总体发展方向思考项目商业定位项目商业业态规划建议项目招商策略及实施计划项目商业氛围营造建议01 项目认知及价值梳理项目认知及价值梳理区位条件认知新 区 门 户商 业 洼 地人 居 新 城金东纸业兴港西路衡山路R=9km通港路机电产业园北山路港中路青龙山路圌山路进出口加工区金港大道东方技工学校航空产业园轻纺工业园光伏产业园五峰山路工程技术创新园港南路观塘路镇澄路 位处镇江新区南大门——区位门户展示效应 冠绝全城 生活配套型商业的引爆点——周边5万人口新城为依托的复合型商业项目 城南经济崛起——传统商业成熟区集中在大港北部,现在商业中心开始向南扩散与延伸姚桥路本项目项目认知及价值梳理地块价值认知优势劣势地块周边商业氛围不浓 临近居住新区，人口基数 较少 离区中心商圈相对较远,，交通不便捷规模较大，具备整合优势地块具有良好的商业展示面优势和可视性综合物业，便于各业态功能互补安置房A9地块安置房A8地块平昌新城住宅用地项目地块平昌新城原有居住区项目认知及价值梳理交通条件认知五峰山路平昌新茂苑项目地一期K001、K005姚桥路智仁建材城站姚桥路口K003K211城市主干道大港城区城市次干道姚桥镇K001支马路K005大润发公交站从新区建设力度看，本案所在位置目前离公交主循环线路距离较远，站点线路偏少且乘客数量不多，由经验可知，从目前新区主导建设的方向看，本案位置偏离中心城区，且缺乏有效的交通支持，缺乏成为热点区域的发展潜力。朱石义村K003K211市中心儒里村K211K003项目认知及价值梳理大港商业市场认知生活配套为主低端商业为主潜力释放在即大港生活新城正在兴起，生活资源充沛，生活型商业成为新城商圈主导。大港现有商业布局分散，业态形式单一低端，商圈复合度低，为商业业态升级提供了发展空间。商圈内消费水平、消费客群的比例结构与现阶段商业供应、业态结构、商品结构等局限形成明显落差，商业需求得不到有效满足，商业外流严重。未来，时尚型，环境舒适，艺术感强，讲求服务品质的商业形态会越来越多。项目认知及价值梳理消费特征认知消费以满足日常生活需求为主，本地高端消费外流现象明显服饰类消费在购物消费中占据比例不大餐饮类消费需求旺盛，消费力巨大休闲娱乐类消费形式单一，品味不高消费可选空间较狭窄，消费场所较为固定项目认知及价值梳理大港消费缺失度分析项目认知及价值梳理项目商业竞合环境分析项目认知及价值梳理项目市场环境综述随着新区战略地位提升，经济骨架扩张，产业结构改善，居民收入提升，社会消费增加，整体经济进入良性发展轨道。宏观经济环境商业多集中在大港镇中北部，逐渐南移发展，整体商业开始由单核向多核商圈转变现有商业格局中高档业态刚刚起步，尚需要一定培育时期，市场需要突破传统的商业形式 现有商业特征居住类物业升级加速人口结构的升级可以预见未来人口结构发生变化 住宅销售良好高档商务酒店和服务环境均好的经济型酒店受到消费者追捧，商务活动增多，商务氛围趋势逐渐明显商务市场消费02 项目总体发展方向思考项目总体发展方向思考在充分了解到项目所面临的客观商业环境基础之上，对消费者的消费现状，观念及未来商业走势研究尤为重要赵声路板块主要项目：幸福广场港成新都会大统华6km扬子江路/银山路板块主要项目：大润发蝴蝶广场益华广场商业格局多核形式初现，怎样使本案脱颖于其他项目之上？3.5km建成项目平昌新城在建项目本项目项目总体发展方向思考商业定位考虑及项目发展预判项目自身条件优势 项目形象提升 定位中档到中高档本项目相对其主要商业竞争对手，具有自身的发展优势。 项目自身条件：非本土建筑设计+多元街区布局+国际新兴商业模式（综合体开发模式）+公园化环境； 对片区内其他商业项目而言为综合体开发，体量规模相对较大，未来配合二期产品形态上提升相对较易。 由于项目周边人群基数少，多以产业园区及安置户为主，建议本项目从业态定位上稍高一点；将商务与生活 结合满足不同人群的需要，扩大项目商业辐射范围和消费层面，形成层次互补。商业定位为以中端为主，少 量商务高端配套。项目总体发展方向思考中高端（适度偏中，逐渐增高）商业定位考虑及项目发展预判2020年后成熟期2014年底入市期2018年增长期项目综合体发展初期项目综合体发展中期项目综合体成熟期3-5年5年后周边3-5Km范围居住客群为主，区域商务人士并重以区域内商务人士主导、周边居民家庭型客群并重片区中产阶级、生活型、商务服务型并重发展趋势预判：区域成熟需要市场培育期，本案客群也会随着项目综合体一期二期开发的不断成熟而改变，开业的前5年以周边3-5Km居民为主，5年后片区商务及中产客群为主力客群。项目总体发展方向思考商业目标消费群体预判我们将项目具有一定消费潜力的客源终端按照消费性质、特征的差异划分为三类，评价其与本项目特