静海县房地产市场调研报告.docVIP

PAGE 1 静海县房地产市场调研报告 目 录 静海县调研概述： 静海地区整体情况介绍： 地理位置： 人口状况： 交通状况： 城市布局及相关配套设施： 经济状况： 就业及人均收入状况： 未来发展规划： 房地产市场分析： （一）现已开发项目情况： （二）预计在今年开工的项目情况： （三）二手房市场 （四）静海县现有商业房地产分析： 目标地块分析： 地块地理位置及基本情况： 周边环境： 地块SWOT分析： 静海地区消费人群分析： （一）现有就职工作单位及收入分析： （二）居民家庭结构分析： （三）居民现居住状况分析： （四）居民对未来项目期许分析： （五）人群对住房需求等方面分析： （六）人群对房屋各功能分区需求： 市场策略： 产品定位及建议： 静海县调研概述： 针对投资公司的静海县开发区的项目，在此前2002年12月的初步调研的基础上，我们对静海县县城及开发区的商品房在售项目、即将销售的项目做深层次的市场调研。并主要针对现有居民的进行了问卷调查及电话访谈，该问卷调查囊括居民基本资料、现工作及收入、居住状况、购房需求、商业设施等方面，在保证问卷真实可信的基础上，我们做出如下报告及数据分析。 静海地区整体情况介绍： 地理位置： 静海县位于天津市西南部,是国务院批准的沿海开放县之一。静海县位于华北大平原的东北部，地势低平，南高北低，总面积1414.9 平方公里，耕地105万亩。 人口状况： 截止到2001年底静海县总体户籍人口为50.53万人，其中非农业人口7.88万人，占总人口的16%；常住户数16.1万户，其中非农业户3.2万户，占总户数的19.8%。 交通情况： 静海县交通条件较为良好，距天津市区40公里,天津新港80公里,天津滨海国际机场60公里,距首都北京120公里。是北上京津、南下江浙的交通要道。东与大港区为邻，东北隔独流减河与西青区相望，其余各向为河北省诸市县环绕：西北与霸州市相连，西与文安县接壤，西南与大城县毗邻，南与青县、黄骅县交界。境内有京福、104国道、津静、津德、唐王、津淄、静文、陈大等多条公路经过，京沪铁路也纵穿全县。但在县城内以及县城与开发区之间尚无公交线路，只有县城通往周边农村、乡镇以及市区的长途车。 城市布局及相关配套设施： 静海县县城以一条横穿城区、南北走向的铁路为界，当地人习惯上将铁路以西称为西城，以东称为东城，目前大多数居住区和相关配套设施集中于西城。西城主要以“一横一竖”（静文路和胜利街）为主干道，因此主要配套设施也多集中于这两条主干道上。主要配套包括： 政治：县政府、县委、税务局、公安局、法院等政府机关和职能部门都沿两条主干道分布。 商业：县城的商业和购物区主要集中在东方红路两侧和胜利大街东侧，大型商厦或商场较少，多以二、三层的中型商场（国美电器、静海商场、静海国合商厦、亿利金鞋业商厦、新华里超市），新华里超市位于胜利大街上的新华里小区底商，分为两层，总面积约350平方米，是目前县城内规模最大、品种最齐全的超市。沿街的小型品牌专卖店大致分为三类：第一类是正装类，主要有应大、杉杉、思必得、鳄鱼、罗蒙、米盖尔、花花公子等国内外知名品牌，但从当地了解到，这些品牌大部分为假冒产品，产品主要来源为大胡同，故他们的经营状况也属一般；第二类是休闲服装类，主要有真维斯、简思哲、佐丹奴、森马、目标369等品牌的专卖店，在当地市场上有一定的空间；第三类是品牌电脑和摩托车店，在静海，摩托车几乎随处可见，由于在当地使用摩托车相当便捷，致使这些摩托车店得以生存，相比看来，这些电脑专卖店（联想、TCL）经营情况略显差一些，这主要与当地人的消费习惯和收入有直接关系。 教育：县城的教育体系较为完善，当地口碑较好的有：二幼、四小、五小、一中、二中，其中一中是市重点中学，但一中只有高中部，现有校舍也比较陈旧，在开发区正在兴建新的校舍，教学楼正在进行主体施工。现有分布比较合理，遍布在县城内的各个地方，但都分布在西城，东城及开发区内尚无教育设施。 文化娱乐：此类设施目前严重缺乏，大型的娱乐场所几乎没有，现在只有胜利大街上的全民健身广场和在开发区2003年5月即将竣工的健身广场。 金融：工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、信用社、证券等金融机构比较完善，都沿两条主干道分布。 经济状况： 2001年静海县国内生产总值为678770万元，同比1995年增长79%，其中第一产业实现93626万元，第二产业397770万元，第三产业187374万元。2001年县级财政收入19766万元，同比1995年增长50%。2001年乡镇企业个数达到735个,企业总收入1438265万元；私营工商企业948户，总产值21947万元，营业收入17645万元；个体工商户11770户，总营业额9881