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莱顿小城二期策划案 上海开启房地产投资咨询有限公司 第第一章章：：认识论认识论 一、再读市场 【市场现状/竞争分析/核心问题提出】 二二、重解目标重解目标 【【确定消费群确定消费群//消费群分析消费群分析】】 三、反观自己 【二期卖点梳理】 第二章：定位观 一、使命与条件 二、再造概念 第三章：方法论 一、制定攻略 【品牌定位/推广策略】 三、全面布局 【【推广执行推广执行//广告计划广告计划】】 二、实战出击 【销售策略/推案节奏】 第第一章章 认识论认识论 人不会两次踏入同一条河流 上海楼市的昨天与今天 松江板块的昨天与今天 目标群体的成长与演变 莱顿小城的旧貌与新颜莱顿小城的旧貌与新颜 一、再读市场 【【我们面临怎样的市场现状我们面临怎样的市场现状？？】】 【我们要重视的竞争动态！】 两大任务 确定价格 以什么样的价格确保二期成功去化？ 制定策略 用什么策略去操作二期项目？ 市场背景市场背景 2004年商品房供求基本平衡，求略大于供 虽然出台总多政策，但并未对市场产生打压，量价起涨 上海整体市场价格保持上涨，全市住宅价格涨幅达14.8% 远郊市场远郊市场中心地段中心地段产品价格跳升产品价格跳升6000元大关元大关 相关政策情况年相关政策情况 已公布的政策措施  二手房网上登记  对居住不满一年的住房交易征收5%的营业税和其他附加税 政府持续采取的政策措施（影响较小）  加大郊区土地供应，增加中低档产品供应，优化产品结构  进一步进行小幅度的加息政策  减少房屋拆迁减少房屋拆迁，，控制过量的拆迁控制过量的拆迁 政府可能采取的政策措施（杀手锏）  契税改变，提高交易成本  全国商业银行实行联网运行，有效控制房贷风险 项目背景项目背景 项目一期推案情况 推案时间 04-08-18 04-09-25 04-10-16 04-11-06 04-12-18 05-3-5 产品 1# 2# 、8#、4# 、9# 3#、7# 5# 10#、11#、13# 6# 表均价 4230 4618 4724 4640 4830 5700 消费者消费者 全市全市5454.4%4%，温温 温州温州4848.9%9%，全市全市 温州温州5656.5%5%， 全市全市4242.1%1%， 温州温州5151.3%3%，全全 上海上海8787.5%5% 州26.5% ，松江 30.6%，松江8.2% 全市20.9% ， 温州25.2% ， 市29.6% ，松江 温州12.5% 10.3% 台州9.6% 松江9.3% 8.6% 优惠措施 进场前3天100元 买莱顿，送欧洲游 台州房展会 无 温州房展会3天 无 /平方米优惠；3 （可抵扣1万元）； 上成交，优 内前30名100元/ 天后的一周内50 教师优惠5000元； 惠