万科中山地产项目策划报告.pdf

万科中山地产项目策划报告 前言 感谢贵司给予我司如此宝贵的机会进行合作，我司感到非常荣幸。万科地产作为中国 房地产名列前茅的知名品牌之一，在全国各地进行了房地产项目的连锁开发，积累了 相当丰富的成功开发经验，形成了万科地产“大盘开发” 的独特的开发模式，同时也形 成了万科地产巨大的品牌效应，我们相信：“大盘开发”+“品牌效应”+“产品”将是万科地 产未来 5-10 年内继续在全国一、二线城市取得成功的最大关键。 本次受贵司委托的“中山南区项目” （以下简称“本项目” ），是万科地产在华南地区“走 出深圳” 的战略性发展的重要一步，如何走好这一步，对中山市房地产市场的把握， 尤其是对中山市购房消费者的了解是重中之重！ 本项目也是我司极为重视的一项品牌塑造工程，我司将秉承“创导中国房地产优质服 务先锋模式”的经营理念，为贵司提供全方位的策划顾问服务。 “融情于中、全情投入”是做出精彩策划的首要条件，我们的策划 目标是：打造中山市 未来房地产市场的第一品牌！我司愿以多年的房地产营销策划的经验及最高的专业 力量，全力以赴，助本项目成功开发及贵司品牌塑造更上台阶！ 1 中山市房地产宏观环境分析 1.1 社会经济现状及发展趋势 1.1.1 社会经济现状 近年来，中山市的社会经济一直呈现平稳快速增长的局面，截止 2003 年５月底，即 使是在“非典”肆虐的影响下，中山市的经济运行仍然保持健康、快速发展。经初步统 计，1-5 月份全市累计各产业经济增长情况如下表： 中山市2003 年 1-5 月各产业经济运行情况 项目 数值 同比增长率 第一产业增加值 7.72 亿元 +2.1% 第二产业增加值 118.84 亿元 +24.0% 第三产业增加值 61.82 亿元 +9.6% 国内生产总值 188.38 亿元 +17.8% 经济运行主要呈以下特点： 1. 工业保持高增长，效益继续改善 2003 年 1-5 月工业经济运行情况 项目 数值 同比增长率 工业总产值 （全市规模以上工业企业） 560.68 亿元 +35.77% 累计实现利润 （全市规模以上工业企业） 11.27 亿元 +36.12% 工业经济效益综合指数 125.83% +8% 2. 投资全面提速，房地产持续升温 2003 年 1-5 月固定资产投资情况 项目 数值 同比增长率 固定资产投资 54.60 亿元 +45.00% 基本建设投资 21.35 亿元 +50.71% 更新改造投资 1.50 亿元 +7.21% 房地产开发投资 10.97 亿元 +28.98% 地产市场持续升温，商品房的开发和销售均继续攀升。但随着工程陆续竣工，存量商 品房的积压问题仍不容忽视。 3. 进出口强劲，招商引资放缓 2003 年 1-5 月进出口及招商引资情况 单位：亿美元 同比增长率 进出口总额 47.80 +43.45% 出口总额 29.58 +49.08% 进口总额 18.24 +38.17% 合同利用外资 2.39 -29.25% 实际利用外资 2.78 -17.01% 4. 财政收支平衡、金融形势良好 2003 年 1-5 月财政收支及金融形式情况 2003 年 1-5 月 同比增长率 财政两税收入 31.92 亿元 +26.29% 地方一般预算收入 12.87 亿元 +21.71% 地方一般预算支出 11.27 亿元 +12.73% 2003 年 1-5 月余额 2003 年 1-5 月净增长额 各项存款余额 778.96 亿元 71.04 亿元 各项贷款 471.99 亿元 29.63 亿元 由于消费收缩，居民手持现金向金融机构回流。贷款保持平稳上升趋势，其中55.45% 的新增贷款为个人消费贷款，主要受住房消费贷款和汽车消费贷款的强劲增势拉动。 5. 户籍人口稳步增长，外来人口比重大 从以上数据看出，中山市的户籍人口近十年来所呈现的是逐年稳步增长的趋势，外来 的人口到2001 年已突破 100 万人，接近常住人口的数量。可以预见，户籍人口的稳 步增长以及外来人口的置业将在一定程度上拉动中山市的房地产消费需求的增长。 6. 劳动就业形势基本稳定 2002 年度城镇就业情况 人数（单位：万人） 比去年增加（单位：万人） 全市从业人员 131.64 7.36 城镇在岗职工 14.24 私营个体从业人员 47.48 乡镇劳动力 69.85 人数（单位：人） 登记失业率 城镇登记失业人数 7531 2.44% 全市的从业人数比去年有所增加，但人民的就业压力还是比较大的。尤其是去年底爆 发