深圳江苏大厦项目策划全案.pdf

第一章 市场分析 一、写字楼市场分析 1、综述 深圳写字楼市场自九三年国家宏观调控后就陷入低迷状态中，经 过几年的时间写字楼市场也无大的缓解，一方面与供应量偏大有直接 的关系，而且最主要表现在供应结构的比例失衡和个盘高价位驱动下 的有效需求不足。另一方面则与深圳近年来经济形势有关，在上海浦 东开放大格局形成后，深圳的特区优势受到挑战，一些大公司转移到 上海、北京等地，从而造成对写字楼的需求减少。 据有关资料统计，预计到 2000 年深圳写字楼的实际面积将达到 440 万平方米，而市场需求量预计仅有340 万平方米，这100 万平方 米的差额必将形成写字楼的供给过剩、消化困难而形成空置。 96 年有关部门对深圳市规划中的写字楼面积统计显示，总面积 约有1000 万－1200 万平方米，除了已竣工和在建写字楼面积外，还 有相当数量已批已建的写字楼无法确切统计。而这些已批的写字楼可 谓是市场中的“不定时炸弹”，一遇时机就会纷纷上马，对写字楼总 体规划和市场造成冲击。 1 1997年写字楼施工面积为181.76 万平方米，竣工面积34.22 万 平方米，均比 96 年度有所减少，反应出写字楼市场的不景气。而根 据时间滞后性考虑，这些在建写字楼将在未来 1－3 年内进入市场， 形成供给，如果再加上目前写字楼的空置量，则写字楼的销售压力将 更大。 今年上半年全市写字楼实际销售面积仅 2.49 万平方米，较上年 同期下降 70.9％，高档写字楼基本上无销售业绩，中低档写字楼销 售略好。上半年写字楼的空置量达49.25 万平方米，下半年至明年空 置量估计仍会增加。 从写字楼分区供应和销售状况作综合分析，97 年度福田区竣工 面积12.51 万平方米（罗湖区为18 万平方米），当年销售面积 9.04 万平方米（高于罗湖），由此反映写字楼供应量仍以罗湖最大，但现 楼销售福田区却较前几年有较大改观。从销售总量比较看，福田区仍 然低于罗湖，罗湖写字楼楼花销售面积较大，而且外销写字楼几乎全 部集中在罗湖，这与罗湖区现占据商贸中心区的优势有关，福田区写 字楼尚处于发育阶段，尚未形成成群的写字楼分布群，同时深圳市中 心区发展重点地块的规划在香港和内地的宣传力度下降，也影响其写 字楼市场，但从长远发展来看，福田区写字楼潜力巨大。 福田区写字楼在 96 年以前销售率仅 20%左右，随着中心区概念 的形成，市场总体状况有一定好转，总体销售率约在45%，入住率大 概为70%，空置率仍然很大。写字楼经营方式以售为主，后在市场不 2 景气的情况下又有的改售为租或租售并举，价格水平因地段、环境、 功能、质素等不同而差别较大，大约在 6800-21800 元/平方米之内， 均价约在 10000元/平方米左右，租赁价格则浮动在 50-110元/平方米。 98 年受宏观经济大气候的影响，房地产市场出现淡静状态，住 宅、写字楼均有不同程度降价行为，其中写字楼降价达 2－3 成，表 现出市场的极不乐观。 2、典型楼盘比较 典型楼盘比较表 楼盘 位置 建筑面积 价 格 入住率 付款方式 进度 2 2 (%) （M ） （元/ M ） 一次性 91 折 国际文化大厦