领秀苑营销策划方案.pdf

领秀苑营销策划方案 目 录 一、解读2010年武汉房地产研究 七、领秀苑项目定价分析 二、武昌核心片区房地产研究 八、领秀苑项目推广思路 三、领秀苑项目营销策划方案 九、领秀苑项目营销思路 四四、、领秀苑项目客户分析领秀苑项目客户分析 五、领秀苑项目SWOT分析 六、领秀苑项目定位分析 武汉市场年武汉市场 解读2010年武汉房地产研究 基本状况基本状况 武汉市场经济 2010 年度以来，武汉市第一、二、三产业都 取得不同程度增长，地方财政收入与地方一般预 算收入都不断增加，经济发展速度加快。武汉市 规模以上工业增加值呈上涨趋势，在一定程度上 带动相关产业发展，为武汉市经济起飞奠定坚实 基础基础年前三季度武汉市人均可支配收入总年前三季度武汉市人均可支配收入总 值达到21106元，生活水平提高的同时，消费水平 也在不断攀升，其中，居民消费价格指数上涨 3.2%。 经济快速运行对整个社会带来的利好是多样 性的。2010 年，武汉市完成固定资产投资 3212.72 亿元，比去年同期增长 26.6%，其中房 地产开发投资地产开发投资 852852.88 亿元亿元，比去年同期增长比去年同期增长 36.4%。尽管 2010 年楼市陷入调控“怪圈”，越 调越涨，买方市场却异常火爆。一方面，社会发 展带动整个居民收入水平增加，刺激居民消费的 同时，一部分闲钱流入房地产投资；另一方面， 2010 年以来，通货膨胀率较为明显，物价上涨， 为避免纸币贬值，更多人愿意将钱投入房地产以 保值增值保值增值。 市场政策调控 2010年1月10 日，国务院办公厅出台《关于促进 房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）， 增加保障房和普通商品房有效供给增加保障房和普通商品房有效供给，，抑制投资投机性抑制投资投机性 购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但 随后几个月的市场并未降温，房价呈继续上涨趋势。 从统计数据来看，一季度，全市商品住房销售 294. 5151万平方米万平方米，同比增加同比增加 3939.7%7%；销售套数销售套数 2834528345套套， 同比增加41.41% ；平均价格为 5690.97元/平方米， 环比上涨 2.61%，上涨145 元，同比上涨14.54％， 上涨705 元。 2010年4月17 日，国务院出台《关于坚决遏制部 分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”），随后的 几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台,但调控 所起效果延续周期不长所起效果延续周期不长。55月月3030 日日，，武汉市房地产市武汉市房地产市 场信息网的数据显示：当日商品房销量为148套，为 2010年最低，5月的销量较4月下降 35% 。本次调控后，仅3 个区的楼盘价格在一次调控后没有出现下跌。但 从总的趋势来看，上涨仍然占据上风，102个楼盘在一次调控后出现价格上涨，而下降的仅24个盘。 99 月全国及重点城市显著升温月全国及重点城市显著升温，房价的再度上涨导致中央及相关单位在房价的再度上涨导致中央及相关单位在99 月底密集出台了相关政策月底密集出台了相关政策，包括包括 严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至 30%，全国限制第三套房按揭贷款等。二次调控后主城各 区均有楼盘房价上涨，且所占数量均达到37%，其中东西湖区24个楼盘在售，而上涨楼盘达到 19个，占比 79.17%。 总体来看，尽管调控政策连连加码，2010 年武汉楼市却陷入越调越涨的怪圈，政策效应递减。 新政策土地给力 2010 年，新政压力下，信贷紧缩的风声渐紧， 但是即便是被砍断了几乎所有的融资渠道，最让开 发商担心的仍然不是资金链的问题，而是土地。眼 看着政府的“天平”将逐渐偏向保