元通轻纺城项目策划报告.pdf

元通轻纺城项目 元通轻纺城项目 策划 策划 报告 报告 2010.6 shanghai 2010.6 shanghai PART1 通过对于市场、周边环境、项目本身的分析， 为能否支撑产品的开发，得出客观的结论 ！ 房地产宏观趋势 2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨 1.1%，市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势； “两会”刚召开，地王再现，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上 涨预期加剧，与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰； 去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧， 而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升； 5月随着调控新政的出台，成交量应声下跌，但是价格还维持高位。多方博 弈开始，调控预期难料。 房地产宏观趋势 宏观政策特点：“限”字当头，“控”字为重 限信贷：2010 年将执行严格的房地产信贷政策 限房贷：首套房利率收紧，二套房政策逼紧，三套房禁止贷款 限按揭：二套房首付按揭比例不低于50% 限预售：广西开始试点取消新商品房预售制度，或将全国推行 限返点：中银协发文叫停银行向房产中介提供房贷返点费用 限囤地：国家严打囤地炒地，多处闲置土地被强制 限囤地：国家严打囤地炒地，多处闲置土地被强制收回 限融资：证监会表示加强对房地产企业融资的监管 宏观政策调控未来市场预测 “暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社 会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，实质上是对部分城市 短期内市场调整难以避免 的部分购房者已经开出了结构性禁贷令。新出台的调控政策远超过了2007年 “9.27”房贷新政的政策力度。从政策作用机理上看，这些政策将收缩购房者 的资金杠杆，达到抬高炒房者入市门槛的目的。从政策效果看，预计市场将很 快进入观望期，并在下半年出现一定程度的调整。 现阶段楼市调控已提升为政治任务。因此，对楼市调控的理解应更多从其民生 角度出发。房地产业兼具经济属性和民生属性，2009年在“保增长”前提下， 其经济属性压倒民生属性；2010年，“调结构”占据上峰，民生属性反过来压 税收调控是“另一只靴子 倒经济属性，政策收缩成了唯一的结果。因此，我们判断目前的政策并未完全 释放，在信贷调控之后，若未达到中央政府调控预期，税收【物业税/房产税 等】调控有可能随后跟上。 首提行政首长问责制。在“考核问责制”的激励之下，后期地方政府可能“政策频 出”，我们预计各地方政府在接下来较短的时间内，可能陆续出台针对当地市场的 问责制将使地方政策频出 相关实施细则。这种以房价上涨速度作为地方政府考核指标的机制，也可能会作为 一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。在相应责任考核制度下，也同时赋予地方 政府灵活决策的权力。 按住终端非理性需求的同时，通过加大土地供应增加供给，有利于房地产投资在 中长期更加持续的增长，短期针对房地产局部过热的调控将遏制房价持续上涨的 供给大幅增加将平滑