万科房地产策划流程.pdf

万科房地产 策划流程 前期策划篇简介 前期策划的总体流程 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 市场定位 市场研究 客户定位 产品定位案 方 品 产 微 调 美象化 价格定位 可行性 产品 经济效益 地块 开发周期 推广方案 研究 方案 分析 销售周期 第一阶段：可行性研究 市场分析 宏观市场、区域市场 市场预测 供给预测、需求预测、价格预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、 收入、成本、费用预测 管理费、税费等 财务评估 静态指标：成本利润率、销售利润率 动态指标：净现值、内含报酬率、投资周期 盈亏平衡分析 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到 盈亏平衡状态利润为零得点 敏感性分析 反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数-目标值 的变化百分比/参数值变化的百分比 风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同 因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做 出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准 确地判断 第二阶段：项目市场研究 潜在客户分析 市场状况 项目价值分析 地块 可能的客户 可能的产品 竞争环境分析 宏观环境分析 宏观经济 竞争环境 项目价值 潜在客户 研究结论 •竞争环境 •竞争楼盘 • 区位价值 •周边客群 •市场状况 •房地产环境 •经典楼盘 •项目资源 •历史客群 •可能的产品 •成功案例 •特有客群 •可能的客户 •投资客群