某楼盘项目营销策划方案.pdf

****华府营销策划方案华府营销策划方案 本方案的逻辑结构 为便于更透彻地沟通本方案，首先汇报一下我们进 行本次策划的逻辑思路行本次策划的逻辑思路：： 本方案制定的结构是雅狐多年项目操作的经验： “3＋1＋3”实战营销理论 “3＋1＋3”中的第一个“3”指的是 “三结合”，即 “结合市场状况” “结合产品自身素质结合产品自身素质” “结合销售状况” 这是策划的依据，也就是本方案的第一部分即“营销条 件件”。但是因为本本项目尚未真未真正面市市，还没有确有确切的销销售数数据， 所以在本方案的第一部分，我们重点统计分析的是“市场状况” 和“产品自身条件”； 本方案的逻辑结构 “3＋1＋3”中的“1”即 “一核心”，它指的是依 据 “三结合”策划整合出来的“核心营销策略”，在 本方案中本方案中，它体现在它体现在第二部分即第二部分即 ““项目定位项目定位””； “3＋1＋3”中的第二个“3”指的是核心营销策略 在“三个界面上的应用”，而三个界面指的是 “营销执行” “现场包装” “ 传播推广传播推广” 这就是本方案的第三部分即“营销计划”。 第一部分：营销条件 宏观市场宏观市场 马上进入马上进入 区域市场区域市场 竞比项目竞比项目 自身条件自身条件 第一部分：营销条件 汉中楼市拐不动拐不动 价格上行价格上行面临较大变数面临较大变数 0808年年放量增加放量增加 江滨大道江滨大道必将成为必将成为明日之星明日之星 第一部分：营销条件 一.宏观市场分析 1. 政策导向政策导向： 政策回顾  招标、拍卖挂牌出让国有土地使用权规定;  国八条、国六条、国十五条;  物权法颁布实施物权法颁布实施;  央行2007年度数次加息;  十三次上调存款准备金率十三次上调存款准备金率;;  国发〔2007〕24号住房回归保障;  央行规定第二套住房贷款首付比例不得低于40%;  明确了借款人以家庭为单位认定房贷次数;  国土资源部明确工业用地也要进行招拍挂; 第一部分：营销条件 一.宏观市场分析 1.政策导向政策导向： 政策解读 调整供应结构是一个漫长的过程； 抑制房价过快增长不可能一刀切； 抑制地产投资过热，加大开发商开发运营成本，导致房价 上涨及优胜劣汰加剧； 个人炒房行为成为重点打击对象个人炒房行为成为重点打击对象，，但对自住型房地产市场但对自住型房地产市场 影响不大。 结论：调控政策对汉中市场供需关系、价格走势影响不大。. 第一部分：营销条件 一.宏观市场分析 22. 汉中楼市供给分析汉中楼市供给分析：  2009年，全市计划开发建设各类住房142.3万㎡、 17620套，年内计划完成工程投资22.77亿元。其中： 建设普通商品住房建设普通商品住房100100万万㎡㎡、1122011220套套，计划完成计划完成 投资16亿元；计划建设经济适用房34.5万㎡、 4840套，计划完成工程投资5.58亿元；建设廉租住