远大未来城项目策划报告.pdf

远大未来城项目策划报告 智岛地产顾问机构 前言 2007年对于整个房地产行业来说注定是不平凡的一年。从上半年房价的一路 高歌猛进，到下半年争论纷纷的“楼市拐点论”；从为数不少的开发商的捂盘惜 售，到全国主要大城市“金九银十”的惨淡业绩；从所谓的政府愈调控愈上涨大 势预期，到现在政府痛下决心全面调控下的初见成效，在这所有的因素综合作用 之下，如今的地产行业竞争的激烈性不言 自明，但是不同的地方与城市，房地产 状况是大不相同的，我们需要从全国的整体态势下，找到怀远市场他特有的规律 与局势，这样才能做到心中有全局，在一线城市整体不好的形式下，抓住三、四 线城市的房产大局，以更好的指导我们今后的工作。 此次策划报告主要就市场、策划、商业建议、物业建议、小高层建议等几个 方面进行分析与总结，群策群力，为下一阶段工作的开展提供建议，也使我们在 今后的工作上有个更清晰的认识，从而在市场研判上做到知己知彼，不打无把握 的仗。 第一部分 策划推广 • 第一篇：市场回顾 一、2007年市场回顾 1、【回顾2007 】 城区 楼盘名称 销售套数 销售面 备注 积 新城区 怀远铭居 63 9000 尾房，存量不多 阳光都市 35 4200 拆迁问题制约后期推 量 禹都华庭 103 11200 基本数据，可能与实 禹都雅苑 364 38960 际有些出入 中房 ·颐景花园 94 10200 方阵 ·中央花园 312 31000 远大未来城 178 18900 合计 1149 123460 老城区 万锦翠庭院 140 13300 存在误差 学苑小区 56 5500 合计 196 18800 总合计 1345 142260 从去年全县的销售面积来看，新城区共销售约13万方，老城区 共销售约1.8万方，整个怀远城区共约15万方，主要的销售热区还是 在怀远新城区，说明怀远市民比较看好新区的发展，都有意愿移居 新城区，享受更好、更优美的居住环境。在去年的大好销售态势 下，新城区出现了历年来房地产销售面积最好的喜人局面。 2、【价格嬗变】 • 2007年对怀远来说，是一个房产价格丰收年，整个市场的房产均价从1500元/㎡ 飙升到2200元/㎡，对我们而言有喜也有忧，喜的是利润空间更具诱惑力，忧的 是购买力提升跟不上。整个市场的竞争将趋向白热化。 3、【客户心态】 去年房价的上涨幅度已超过客户的心理底线，传统的购买理念（主要表现为总价 在20万左右，不贷款或少量贷款）正经受着强大冲击，2007年的第一批客户中， 一次性付款的客户比例为38.2%，而在2008年这个比例仅为19.3%，可以看出价格 与需求双方正在激烈的博弈，也决定了未来的销售将是一