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新华下路项目市场定位报告 PAGE - PAGE 24 - 浙江名屋咨询 第一部分 项目概况 一、项目区位 项目东临城市主干道——新华下路，与武汉市图书大世界和规划中的菱角湖文化广场隔路相望，北依马场角路，新世纪都市花园和汉口火车站近在咫尺，西靠已入住的新世纪都市花园（一期），南接20层的南达大楼及部分七层民房。 项目交通便利，800米范围内有马场角、北湖西路、新华西路、黄菱路、常青路等多个公交站点，其中距离仅数十米的马场角公交站点有十余条通往武汉三镇的公交线路；此外，地块距离汉口火车站、金家墩省客运站仅1公里，对外交通便捷。 根据城市对这一区域的整体规划，项目是新华路改造段和新华下路、新华西路，以及未来王家墩中央商务区与菱角湖文化广场的中心结点上，也是市政府向北拓展的第一站，项目附近还将建造一座小学、初中联办的名牌学校——江汉学校（暂名），这所学校对消费者的吸引力是非常大的。综合分析各种因素，项目具备成为城市区域地标性建筑的各项条件。 二、项目经济技术指标 项目为商住用地，规划用地总面积为29220平方米，容积率3.8，建筑面积82194平方米，建筑密度不高于25%，建筑高度80米以内，绿化率不低于30%。 建筑退沿新华下路规划道路红线不少于15米，退新华下路和马场角路交叉口距离不少于25米；沿新华下路一侧控制10米宽的绿化带，且交叉处保证不少于300平方米的绿化开敞空间。 项目 面积（㎡） 规划总面积 29220 规划净地 21630 总建筑面积 82194，其中： 住宅：72000 商铺：8120 会所：1500 公建：575 规划总户数 652户 商铺总数 约58户 地下及半地下停车位 450个 容积率 3.8 绿化率 ≥30 控高 ≤80 第二部分 项目市场大背景 一、城市发展契机 武汉是华中地区的商贸、信息中心，而汉口是武汉的商业中心，具有传统的商贸金融优势。近期城市规划建设的主要目标是提升中山大道、江汉路、汉正街、新华路等旧城商业区，实施西北湖等旧城成片开发，重点发展金融贸易、购物娱乐、办公管理、信息咨询等现代服务业，强化都市生产型服务业，形成辐射华中地区的商务中心和信息服务中心。 项目所在区域属于武汉的老城区江汉区，是市政府西北湖旧城改造的重点区块。政府规划三年内将周边低矮破旧建筑物基本拆除，将该区域建成为高尚生活区（CLD）。仅去年9月，市政府将占地100公顷的新华下路沿线改造项目在内的10宗中心城区地块开发项目赴港招商，其力度之大，前所未有。从目前招商情况来看，形势很好，长江实业、瑞安、新世界等香港商界巨擎都将进入汉口。而项目正处在新华路改造段、菱角湖文化广场、新华下路三期四期土地储备项目、未来的中央商务区（在目前的军用机场位置）的交集点上，地缘价值不可估量。 2003年武汉人均GDP达到21460元，其中人均可支配收入达到8525元，第三产业产值达到国民社会总产值的近50%。商业、服务业的成熟发展，不仅带动汉口产业经济的发展，增加人们的经济收入水平，而且吸引了大量外来企业，带来了强大的消费购买群体，扩大了本项目目标客户群的范围。在这样的大背景下，本项目找到了做大做强的规划基础和市场基础。 二、房地产市场发展趋势 今后，武汉实行“控制郊区和开发区的土地，加大旧城改造力度、盘活存量土地”的政策。土地政策和城市开发方向的调整，继续开发郊区大盘的可能性越来越小，市区开发已成为一种必然。但旧城开发面临着许多拆迁问题，土地供应量也不可能在近段时间内有大量的增加，市区的土地变得寸土寸金，本项目的价值进一步获得提升。 同时，随着武汉市经济的快速发展，整个城市处于经济结构和社会观念的转型时期，居民收入分配差距进一步拉大，二次置业者和投资者将越来越多。同时，居民随着收入水平的不同对房产品的需求差异化逐步显现，需要开发商对客户群进行科学的细分，开发满足各层次需求的房产品。产品差异化已成为一种趋势，产品的自身品质和包含的精神价值已成为成熟消费者置业关注的新焦点。 三、企业开发战略 作为华立地产第一个登陆武汉的项目，其战略意义是非同寻常的。一方面这个项目要考虑资金链的安全，需要尽快实现销售利润，加速资金回笼，争取项目开发的开门红，同时还必须做好项目品牌、开发商品牌的积累和塑造，为武汉华立置业的后续项目开发奠定基础。而这个项目无论从城市整体规划的现实机遇还是历史积淀上，都有很多的资源可以挖掘，有很多可行的文章可以做。鉴于土地成本和目前的市场形势等综合因素，项目要实现利润难度不是很大，但如何有效移植并塑造华立地产品牌，如何使该项目成为区块的标杆式项目，是需要投入大量精力的。 根据政府对这一块的规划，新华下