城乡统筹视角下公共租赁房的建设.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 3 城乡统筹视角下的公租房建设 ——几点思考 2009年两会期间，温家宝总理在政府工作报告中提出“积极发展公共租赁住房”、“帮助进城农民工解决住房困难问题”。 在当年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有记者问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府又如何解决？住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。这是政府对深圳、厦门等市探索保障性租赁房做法的肯定，同时也明确释放出我国住房保障体系在原有组成部分基础上将新增公共租赁房这个部分的讯息。 作为城乡统筹试验区的重庆市，在2010年初高调提出，到2020年全市将完成4000万平方米的公租房建设任务，可以申请公租房的对象涵盖了中低收入住房困难群体，并且没有户籍限制。【1】重庆市公租房的建设呈现出规模大、受益广的鲜明特点，覆盖了廉租房与经济适用房、经济适用房与商品房之间的两个夹心层（即俗称的上夹心与下夹心），真正实现了住房保障的无缝衔接。重庆市提出的大规模、广覆盖的公租房建设计划无疑是从本市经济社会发展的客观需求出发的。当前以及未来一段时期，重庆市致力于主城向1000平方公里、1000万人口发展，建设长江上游地区经济中心、西部地区重要增长极、国家中心城市。这些重任的完成离不开人的支持，一是城镇化的推进需要大量农村人口实现人口的城市化，二是需要引进大量的人才服务发展。这些人口主要是由新就业职工和农民工组成，解决了他们的居住问题，也就为重庆未来的发展提供了有力保障。虽然公共租赁房的计划是美好的，但是从已经试点的各城市看存在不少问题，重庆市这样大规模、广覆盖的公租房建设更是面临着巨大挑战。笔者就此做出几点思考，提出建议以供参考。 一、保障体系和保障顺序的思考 目前与住房保障有关的名词很多，有廉租房、经济适用房、公共租赁房、经济租赁房、人才公寓、农民工公寓等等。这些名词对应群体各有不同，按照收入划分有最低收入、低收入、中低收入人群，按照人员性质划分有进城务工人员、引进专业人才、新就业学生等等。从居民获得保障的方式上看，不外乎两种，低于市场价格的租赁与低于市场价格的购买。从保障目的上看就一种，即“人有所居”，主要是指保障基本住房权利，包括住房面积、基本配套设施、质量安全标准及地段等，以解决人的基本住房需求。按照唯一目的、两种方式，可以将现有复杂的保障体系简单化，将所有类型统一在一个体系中，即保障性住房体系。在保障性住房体系下按照享有住房的方式分为公租房和共有产权房。公租房包括目前的廉租房、公共租赁房、经济租赁房（用于出租的经济适用房）、人才公寓、农民工公寓等所有以低于市场价格租赁给缺乏住房的市场消费能力及住房困难家庭和人员居住的，并由政府提供了了支持的房屋。共有产权房指销售给缺乏住房的市场购买能力及住房困难家庭和人员的经济适用房以及先租后售的公租房，其特点是出售价格低于市场价格并得到政府的支持，政府与购买人按照各自投入比例享有产权份额。 建议在新体系下公租房不再按照廉租房、公共租赁房、经济租赁房（用于出租的经济适用房）、人才公寓、农民工公寓等划分，而是整合所有房源按照户型、面积分为集体宿舍型（含单间）和成套的一、二、三居室型，根据申请者的具体情况配租不同类型的房屋。在公租房保障顺序上优先解决低收入家庭住房困难，对其中属于最低生活保障对象的住房困难家庭实行应保尽保，同时重点解决各类专业人才的住房问题，在此基础上扩大到非本地户籍的新毕业学生以及外来务工人员。在同等条件下，可对一些重要行业的青年人进行倾斜，如青年教师、青年医务工作者、青年消防与公安人员等。 二、公租房保障程度与保障方式的思考 不同的人群享受的公租房保障程度不同。要根据申请住房对象在住房支付能力的差异性，从不同家庭的收入水平、家庭人口规模、原有住房状况、年龄结构、代际等方面，将公租房供应对象划分为不同的层次，在租期、租金和住房面积等方面实施不同标准，分层、分类并有针对性地解决公租房供应对象的住房困难。决定保障程度最主要的依据是收入标准，按照保障对象的收入高低确定保障标准，收入越高，保障标准越低，反之亦然。如：厦门市的公租房以市场租金计租，然后规定，家庭收入为低收入家庭年收入控制标准上限0.5倍及以上的，补助房屋租金的70%，家庭收入为低收入家庭年收入控制标准上限0.5倍以下的，补助房屋租金的80%，家庭属于最低生活保障对象的，补助房屋租金的90%，特别困难的还可以申请特殊租金补助。【2】 在公租房保障方式上建议实物配租和货币补贴并行。政府直接提供大量公租房，在先期建设投入以及后期的维护管理上需要大量的财力、物力和人力，为