郦水花园 策划简报.pdf

郦水花园 策策划划简简报报 目录目录 市场分析 产品定位 客户分析 营销推广营销推广 销售与执行销售与执行 市场分析市场分析 市场市场——领导者的名利场领导者的名利场，，追随者的角斗场追随者的角斗场 宁阳房地产市场发展状况如何宁阳房地产市场发展状况如何？？  在全国房地产市场发展迅猛的10年中，宁阳房地产市场逐步市场化。  市场放量尚未饱和，销售状况良好。  新开发项目建筑形式单一，没有注重项目品质、景观的营造，处于原始开发阶段。  目前房地产市场处于初级发展阶段。  没有形成真正的品质居住小区没有形成真正的品质居住小区。  房地产开发与人们日益提升的生活水平相 比，落后于市场需求 他们都在做什么他们都在做什么？？ 竞争项目分析之世纪城2期：  项目位置：金阳大街与南关路交叉口西北角  项目规模:5栋小高层，3栋高层，2栋多层。  销售状况：预售4栋小高层，2栋多层。  价格价格：：均价均元//平米平米，，车库车库77万万//个个，，地下室地下元//平米平米  户型区间：97-120平米。  项目评价项目评价：  位置较好，处于繁华地段  户型设计较差，大进深，小面宽，中间户的次卧面宽仅有2.7米，无法满 足正常居住需求。  交房时间长，2012年交房，客户等待时间过长。 竞争项目之富通太阳城竞争项目之富通太阳城  项目位置：四中对面  项目规模:12万平米8栋高层，23栋多层。  销售状况：一期销售50% 。  价格：高层均价3180元/平米，多层均价2750元/平米  车库车库77万万//个个，，地下室地下元//平米平米  户型区间：80-130平米。 竞争项目之富通太阳城  项目评价：  项目设计整体性较好，配备社区会所以提升档次。  多层产品稀缺多层产品稀缺，深受客户追捧深受客户追捧。  高层一梯四户，通透性差，户型设计存缺陷。  价格价格过高高，客户可承受能力有限客户可承受能力有限，造成大户型销售缓慢成大户型销售缓慢。 竞争竞争项目之锦之锦绣城  项目位置：文华路与新区四路口，检察院东侧  项目规模项目规模:20万平米万平米。  销售状况：一期销售40% 。  价格：均价2800元/平米，车库6万/个，地下室1200元/平米  户型区间：90-130平米。 竞争竞争项目之锦之锦绣城  项目评价：  户户赠送分体式太阳能，增加了产品卖点。  考虑客户实际承受能力，实用小三室户型较多，销售良好。  一期即将交房一期即将交房，客户等待时间较短客户等待时间较短，利于销售利于销售。  项目整体形象包装存有缺陷，与20万平米大盘形象不符。  一梯四户梯四户，中间户出现暗厅中间户出现暗厅，不利于后期品质提升不利于后期品质提升。 竞争竞争项目之秀之秀水佳苑苑  项目位置：市政府广场以西  项目规模项目规模: 。  销售状况：二期在售，但销售停滞。  价格：一期均价2800元/平米，二期均价3000元/平米 竞争竞争项目之秀之秀水佳苑苑  项目评价：  地段较好，前期深受客户追捧。  项目整体设计存在问题，现有景观资源未利用。  工程照常施工工程照常施工，但销售停滞但销售停滞，遭遇信任危机遭遇信任危机。 他们都在做什么他们都在做什么？？ 现存存开发项目具有有以下特特征：  考虑去化周期考虑去化周期，大部分都分期开发大部分都分期开发，每期在每期在55万平米左右万平米左右。  规划单一。大部分项目以高层、小高层为主，排列整齐划一。  社区景观设计落后社区景观设计落后。  整个市场的主要竞争手段是价格，没有优惠。  销售现场良莠不齐销售现场良莠不齐，销售人员整体素质有待提升销售人员整体素质有待提升。  整体包装落后，物料单一。 