学府茗苑单身公寓策划方案.pdf

学府茗苑单身公寓策划方案 提 纲 ⊙ 外部环境分析 ⊙ 外部环境分析 ⊙ 项目自身思考 ⊙ 项目自身思考 ● 属性分解 ● 属性分解 ● SWOT分析 ● SWOT分析 ●类似市场分析 ●类似市场分析 ⊙ 具体策略应对 ⊙ 具体策略应对 ● 项目定位 ● 项目定位 ● 客户定位 ● 客户定位 ● 推广策略 ● 推广策略 写在前面的话  所谓的策划，就是能够预见未来并能实现现实和未来之间 的提前嫁接，同时整合当下资源为未来的结果提前促成。  所谓的营销，不单仅是以销售为最终目的，而是在促进热 销的同时，形成其永续的价值增值，凝聚项目效应。 爱地，坚持以项目为根本、市场为基础、客户为导向、 专业为手段，为服务企业实现经济和品牌收益的最大化。 外部环境分析 任何一个项目的成功，始终都离不开大环境的促成。 我们只有在充分了解市场、洞悉宏观的基础上，才能应势 应变，对项目做出最正确的决策。 审时度势，把握趋势，应势而为，方能借势成功！ 外 审时 当前宏观政策分析 部 环 境 分 度势 宁波及北仑房市分析 析 当前宏观政策分析 关键字1： 调整期 2007年以来，一系列政策相继出台，调控强度大、密度 高，且全方位，将对08年的房市继续产生作用。 市场和政府的博弈加大； 卖方和买方的博弈继续。 当前宏观政策分析 关键字2： 货币政策继续从紧 CPI居高不下，人民币升值步伐开始加快。 政府将继续实施从紧货币政策和稳健的财政政策，上调存 款准备金利率和加息调控的办法都将可能继续进行。 当前宏观政策分析 关键字3：市场信心依旧 房价温和上涨 近期包括人民币升值以及股市调整等情况有可能使得过剩 资金再度进入房地产市场，从而推高房价。预测二季度房价将 面临较大上涨压力。 宁波及北仑市场分析  大市已经开始回暖，整体市场平缓增长 2008年在外界一片“降”声的喧哗中，宁波楼市顶住压力在刚性需求的 支撑下，以平稳渐长的趋势继续行进。尤其今年三月份四区成交量环比 猛增4倍多，从市场情况了解，刚性需求仍旧为市场主导因素，去年末 开始的持币观望情绪已淡化。但是整体形势还不明朗，市场没有完全复 苏。 宁波及北仑市场分析  北仑市场整体向好，仍存不确定因素 近几年来，北仑房地产市场在行业整体趋好的带动和群众改善居住 条件有效需求的双重拉动下，北仑市场总体保持了供需两旺的良好局面。 市场内住宅类产品不仅数量逐步增多，整体品质也得到了不断提升。需 求量在前两月的压抑下得到集中性释放，市场转暖，成交量开始上升。 但是和宁波大市场一样，存在不确定因素。 北仑月成交趋势图 222 214 250 168 169 200 150 100 50 0 一月份 二月份 三月份 四月份 爱地认为 07年末至08年初的调控风波使全国大部分地 区的市场元气尚未恢复，这也预示了房地产市 场已经走过“有房不愁卖”的非理性阶段，正式 进入洗牌调整时期。但是我们