明天第一城商业策划案.pdf

明天第一城商业 策划案 第一部分第一部分：： 第一部分第一部分：： 商业市场的调研与分析商业市场的调研与分析 商业市场的调研与分析商业市场的调研与分析 一、一、北京市宏观商业环境研究分析北京市宏观商业环境研究分析 一一、、北京市宏观商业环境研究分析北京市宏观商业环境研究分析 1、北京城市整体发展走势、北京城市整体发展走势——确立国际大都市地位确立国际大都市地位 、、北京城市整体发展走势北京城市整体发展走势 确立国际大都市地位确立国际大都市地位 《北京经济及城市发展规划》发展目标中指出： (A) 、、2004年至2008年，北京将率先在全国基本实现现代化，构建国际大都市的基本框 、、 架； (B) 、、2009年至2020年，全面实现现代化，确立具有鲜明特色的国际大都市地位；北京 、、 市总人口规划控制在1800万人左右，年均增长率1.4％。其中户籍人口1350万人左 右，居住半年以上外来人口450万人左右。2020年，北京市城镇人口规模规划控制 在1600万人左右，占全市人口的比例为90 ％左右。2020年，城镇人口预计每年增加 0.6 ％至0.8 ％。 (C)、、2021年至2050年左右，将建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发 、、 展的城市，进入世界城市行列。中心城人口规模控制在850万人以内。 未来两三年内基本构建国际大都市基本框架的城市发展目标以及新 近出台的 《北京城市总体规划（2004-2020 ）》提出的“两轴—两带— 多中 心”新的空间布局为北京城市建设，地产开发预留了极大的发展空间和机 会。宏观战略——“多中心” 的规划将造就一批新居住，商务，商业中心。 2、2、北京商业发展状况研究北京商业发展状况研究 22、、北京商业发展状况研究北京商业发展状况研究 长期以来北京的商业中心一直集中在旧北京城的中心。王府井、西单、前门三 足鼎立的格局是北京传统商业中心分布的重要特征。随着城市规模的逐步扩大，多 城市中心的市政规划的出台，购买人流的增加，这种分布格局渐渐瓦解，并形成新 的分布态势，呈现出新的发展特色。新建的高档商铺 （或店铺）和商业街一般选择 在旧城外人流集中、交通便利、环境较好的地段开展服务，他们服务物品齐全、经 营特色明显、设施先进，如北京的燕莎、赛特等；城市大型农贸市场大都出现在居 民集中、地段便宜的城市中心区的边缘，如北太平庄、和平里等。此外，小型超市 连锁店、零售店大多布置在居民区内或住宅小区附近，并形成一定的集聚点。而传 统意义上的北京“周边地区” ，由于经济发展的加速，城市化建设的加快，区域内的 商业市场 （商业街、商品一、二、三级市场）也正在形成。 随着北京城市及商业的进一步发展，各大商圈的确立，各个商圈以及重点商业 区域的研究成为了未来的商业地块发展、商业定位、业态组合以及配置分布等方面 重要的参考信息和经验模式。 3、3、北京各大商圈的特点以及未来发展趋势表现为北京各大商圈的特点以及未来发展趋势表现为：： 33、、北京各大商圈的特点以及未来发展趋势表现为北京各大商圈的特点以及未来发展趋势表现为：： 1）、整体布局从原有的传统商业核心区向周边主要居住区扩展，依托北京市整 体城市发展以及人口集中化趋势，由原有的传统商业区域扩展为新的居住以 及城市发展核心区域。例如阜成门商业区域以及新世界商业区域等。 2 ）、随着城市功能划分的发展以及商务办公区域的进一步建立，商业区域与商 圈也随着商务区域消费人口的带动，逐渐的趋向于商务核心区。并在其周边 形成了新的商圈与商业聚集区域。例如国贸商圈、朝阳门商圈等。 3 ）、集中大型住宅区的兴建也使得区域人口大量聚集，带来了大量的消费潜 力，从而形成了新的商业区域，例如望京商业区域，方庄商业区域等。 4）、市场专业化程度的提高导致专业市场的逐渐集中与规模化，因而也逐渐 形成了以专业市场为核心的区域商业聚集区，从而最终形成以专业化、产 业化为主的商圈。例如十里河建材商业区以及中关村商圈。 北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴，形成了众多传统的 商业聚集区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其总体发展状况主要 可以体现在区