合肥上城国际全程策划报告.pdf

合肥上城国际全程策划报告 目录 第一部分 合肥房地产市场宏观状况分析………………………………………2 第二部分 市场调查问卷情况分析………………………………………………13 第三部分 项目周边楼盘情况……………………………………………………20 第四部分 项目基本概况及SWOT分析 …………………………………………45 第五部分 项目产品定位…………………………………………………………52 第六部分 项目营销推广方案……………………………………………………71 附：建筑、景观参考图……………………………………………………………90 第一部分 合肥房地产市场宏观状况分析 一．合肥城市总体规划………………………………………………………………3 二．庐阳区市场背景状况……………………………………………………………8 三．合肥房地产综合评述……………………………………………………………10 一．合肥城市总体规划 （一）规划背景 合肥，安徽省省会，是一座具有 2000 多年历史的古城，位于中国中部，长 江淮河之间，是沿江近海的第一线内陆城市，具有承东启西、接连中原、贯通南 北的重要地位。合肥的气候属亚热带到暖温带的过渡带，气候温和，四季分明。 为适应 21 世纪初城市社会经济发展、行政区划调整的需要以及建设现代化 大城市、发挥省会中心城市辐射带动作用，合肥市于2001年开始对1999年国务 院批复的《合肥市城市总体规划》(1995~2010年)进行调整，2002年7月，合肥 市人民政府正式批准合肥市城市近期建设规划，规划期限从2001年到2005年。 近期建设规划在维持国务院批复的《合肥市城市总体规划》所确定的城市性 质、城市形态、布局结构及发展方向的前提下，对合肥市城市规模作了适当调整。 规划确定城市规划区范围包括合肥市市区和肥东、肥西、长丰 3 个县的 16 个乡 镇辖区，总面积 1672.5 平方公里，其中市区面积 596 平方公里。城市性质是安 徽省省会，全国重要的科研教育基地。规划到2005年，城市人口规模控制在200 万人，城市建设用地规模控制在 209.21 平方公里，人均建设用地控制在 104.6 平方米。 （二）城市性质 合肥是一座对外开放城市。已先后与日本的久留米市、美国的哥伦布市、丹麦的 奥尔堡市、西班牙的莱里达市、塞拉里昂首都弗里敦市、布隆迪首都布琼布拉市 结为友好城市。是安徽省政治、经济、文化中心。 （三）城市规模 全市总面积 7266 平方公里，其中市区总面积 596 平方公里，市区总人口 165.8 万人。合肥现辖肥东、肥西、长丰3个县和瑶海、庐阳、蜀山、包河 4个区与三 个开发区。 （四）城市发展方向 城市主要向西南方向发展，适当向东发展，控制向北方向发展。要坚持“多中心、 组团式” 的规划布局形态，合理控制老城区环境容量，逐步有序地开发新城区。 （五）城市布局结构 （1）城市总体布局为多中心、组团式，中间用田园楔入，以改善城市生 态环境。在现有城市基础上，城市用地主要向西南方向发展，适当向东发展，有 限制地向北方向发展。规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北区、西南区、 新城区。 （2）老城区：位于环城河内侧，用地面积 5.9 平方公里，规划将老城区内 过密的居住人口逐步向外疏散，人口规模控制在 11 万人。老城区将加强市政设 施建设和旧城更新改造，严格控制建筑密度，增加绿地、广场和停车场等开敞空 间，确保环境质量。随着政务、文化职能的迁出，老城区将逐步转变成为全市的 商贸、金融中心。 （3）东区：位于南淝河、板桥河左岸，包括新站综合试验区和龙岗工业区。 建设用地