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南山商业市场综述 1、 南山商业市场面临的历史契机 深圳城市中心的西移，滨海大道的建成通车，西部跨海大桥的规划， 给予了南山商贸物业发展的历史契机。而南山房地产市场整体的火爆 则直接成为南山商贸物业发展的澎湃动力。如今，南山居住，市区上 班已成为部分深圳人的时尚生活。随着南山本地商业需求与日递增， 南山商贸物业在近两年来呈现出一派旺销景象。在南山购物环境日渐 改善的条件下，南山商贸物业将彻底一改完全区域内消费的特征，将 有力地辐射宝安及其周边地区，吸引港人前往购物的前景也不是奢望。 2 南山商业市场的消费群体分析 满足本地市场需求 从南山本地人口及现时在售、在建和在营业的商 服物业总量比例来看，南山商服物业在未来发展中可满足本地商业的 发展需要，可满足本地消费者对良好的购物休闲环境和多姿多彩、琳 琅满目的购物场所的需求。南山在建、在售的商服物业逾２０万平方 米，截止到１９９９年底其商服物业空置量达 ７．５６万平方米，二 项相加南山在未来一年内的商服物业供应量将达到２７．５万平方米， 南山居住人口４５万，平均每人拥有０．６０平方米的商服物业，此 种比例远高于其它地区商业配套比例。在南山未来的商服物业发展中， 如何定位，形成自身特色，强力吸引本地居民消费，满足本地居民需 求是重中之重。 辐射周边居民 周边指科技园、西丽和宝安。历史上南山与这三个地 区有着千丝万缕的联系，商业更是相互补充，南山在近几年的商业发 展中已形成了以几大商场为龙头的成熟大商圈，而科技园、西丽和宝 安的商业还显得不成规模、不具特色、不上档次，由于南山与这三个 1 地区的交通方便，路程近，人与人之间的联系较多，所以有理由相信， 在未来的南山商服物业的发展中，它能吸引周边的居民加入到本地商 场的消费群体中来。 吸引港人购物 罗湖区已成为港人置业和购物的理想区域，已成为不 争的事实。港人每天到罗湖大包小包购物已成为罗湖东门老街及其它 购物商场的一大景观。港人前往罗湖购物是因为港人可以最近、最便 利到达罗湖，是因为港人对罗湖商服物业有较深入的了解，是因为罗 湖的购物环境已接近和达到香港水平。随着西部跨海大桥的建成开通， 南山与香港的距离缩短，坐车只需十几分钟，这使得大多数港人可便 利前往南山。一方面，跨海大桥的开通可吸引港人南山置业居住，居 住南山的港人可增加本地的商业消费需求；另一方面，交通便利，通 关方便，两地物价差和南山购物环境的日臻完善，会使得一部分港人 把购物的区域转移到南山，从而可使得南山的商业需求总量得以增加， 商业发展步入更高的平台。 3 南山商圈状况分析 南山商服物业在分布上呈商圈和沿交通干线分布的特征，特别在商 圈分布上，南山商业发展的龙头商场的带动作用不可估量，至今已在南 山形成了： 以人人乐、沃尔玛为中心的商圈； 以家乐福为中心的商圈； 以女儿国、愉康商城为中心的商圈。 这三个商圈，是南山商业发育得最为成熟的繁华区。本项目位于以 人人乐、沃尔玛为中心的商圈，又称“沃尔玛商圈”，此商圈目前发展最 具潜力，不仅档次高，而且多为知名度高、有很强消费支撑力和号召力 2 的大型商场，再加上顺电近期的加盟，使得该商圈更具分量，另外，本 项目—万豪商业城和相临的佳腾电器城也是有一定规模的商场，大家主 题不同，各有侧重，使得该商圈经营业态丰富。 南山商业街道分布状况分析 南