合富辉煌房地产柳州房地产策划书.pdf

目 录 第一章 市场分析 5 一、宏观环境因素分析 5 1.1 柳州经济现状及发展趋向分析5 二、柳州房地产市场分析 7 2.1 柳州市房地产现状及趋向分析7 2.2 柳州房地产市场供求分析9 2.3 房地产市场价格分析10 2.4 房地产市场空置简析12 2.5 各区房地产市场特点及趋势12 三、项目提案的原则及思路 16 四、商用物业发展的要点分析17 4.1 商用物业的类型17 4.2 商用物业的特征18 五、广州商用物业的发展轨迹 21 六、柳州市商业环境分析 23 6.1 商业布局总体分布23 6.2 主要商业物业竞争格局分析24 6.3 2001 年-2002 年柳州市商用物业销售市场的简析 25 6.4 现阶段商用物业销售市场的总结28 6.5 商用物业市场的发展趋势分析29 6.6 商用物业市场存在的现实问题30 七、柳州商业经营及市民消费行为分析 33 7.1 柳州商业经营及主要商业项目销售额分析33 7.2 居民收入水平和消费结构分析35 7.3 柳州市民消费心理分析38 7.4 主要商业地段经营者分析43 八、针对性的区域商情调查 46 8.1 调查目的46 8.2 五星商圈主要街区功能分析46 ⑴龙城路街区功能分析46 ⑵解放路街区功能分析47 ⑶文惠路街区功能分析49 8.3 五星商圈主要商场经营分析50 8.4 近期同区规划的影响54 九、客户群体分析 56 56 9.1 目标客户群体 9.2 目标客户群的需求分析57 第二章 项目分析 58 一、地理位置 58 二、项目规模 59 三、项目现状 59 四、项目的资源整合60 4.1 与城市规划前景的整合60 4.2 与商业发展最高经营业态的整合61 4.3 与商业经营功能的整合62 4.4 与步行街文化的整合62 4.5 与旅游资源的整合63 4.6 与电子商务资源的整合63 4.7 与事件营销策略的整合63 五、项目SWOT分析 65 5.1 总表65 5.2 项目优势分析（S）66 5.3 项目劣势分析（W ）69 5.4 项目机会分析（O ）71 5.5 项目威胁分析（T ）74 第三章 竞争对手分析 76 一、概述 76 2.1区位因素（商圈因素）77 2.2 产品因素（规模因素）78 2.3 经营因素（经营定位）79 三、主要的竞争对手分析 80 3.1 五星商业街80 3.2 蓝色港湾82 3.3 谷埠街国际商城83 3.4 新时代商业港84 3.5 温州商贸城85 3.6 润和·时代广场87 第四章 项目定位 88 一、项目市场定位 88 1.