达州市天州二期营销策划报告.pdf

天州二期营销策划报告 一、序言 二、营销目的与营销目标 三、天州二期项目简介 四、规划方案评审、分析 1、住房规划与分析 2、商场规划与分析 五、环境特性分析 1、宏观市场环境 2、微观市场环境 3、竞争环境 六、市场调查分析 1、商业环境分析 2、商圈分析 3、商业趋势概述 七、机会与问题分析 八 、市场营销策略 1、开发策略 2、市场定位 3、产品定位 4、楼层定位 5、定价策略 6、营销阶段控制策略 九、整合营销构想 （略） 1、公关推广策略 2、广告与促销手段 一、序言 ★ 本案旨在为天州开发商提供一种降低风险、增加利润的全新思路和 操作方法。通过对达州房地产市场现状的分析，结合当前发达地区房地产营销工 作的先进理念，根据天州项目的实际情况，制定出适宜于天州二期的营销策略， 目的在于使天州二期个性更突出，开发风险降低，销售利润更大且更容易达到。 执行摘要 1、客户：天州项目开发商 2、主题：天州二期营销策划报告 3、纵横营销专案组成员构成 策划总监： 杨安 文案总监： 易水 媒介总监： 李 锐 设计总监：唐绍华 1、我们是谁？ 我们由两家专业公司组成。公司目前拥有员工近40人，是一群有能力、 有热情承接具有挑战性工作的高信息含金量的青年工作者。其中，日月广告是一 家专业广告策划公司，成立于1996年。以创意设计和策划组织为特色。先后2 次荣获过省工商评选的省级广告行业文明先进单位（全市仅两家），在全省组织 的多次设计大赛中，先后5次获奖，为全市争得了荣誉。纵横房地产营销代理公 司是我市唯一一家合法注册的专业房地产代理公司，集房地产调研、策划、融投 资、推广、销售为一体。只对实力派房地产投资和开发企业提供服务。 2、我们做过什么？ 对年轻的房地产开发而言，我们是达州市行业的先行者。公司骨干成员先 后参与过广东逸涛雅苑，成都九龙广场、蓝波名屋、锦江花园城、陶然居、重庆 合川世纪花园、达州都市花园、天恒花园、五环花园、时代天娇花庭、大竹鸿源 星花园、大竹时代广场等大中型项目的策划和管理工作，2000年，我们率先在 达州都市花园开始全程策划和服务，一直以专业和热情带动着全市房地产营销工 作。2002年5月，对外公开举行面向社会的第一届房地产策划和销售培训班， 为我市培养和输送了一批专业人才，可以说除了极个别在外地从事过房地产销售 的回达州人员之外，其余在达州受过正规培训的房地产销售人员，几乎全部出自 我们的旗下。目前我们有上百万平方米的楼盘直接操作经验，数百个项目的间接 操作经验。 3、我们能做什么？ 我们倡导房地产全程服务的理念并身体力行。以协助开发商降低风险，提 高利润为宗旨，与全国大型房地产研究机构，如香港中原物业、香港怡高物业、 中城房网、决策资源中心、王志刚工作室等建立了密切的联系，荟萃了广州、成 都、重庆等发达城市的房地产策划和销售管理人才。随时掌握着发达地区的房地 产动态，每年用于培训、教育和更新知识的直接投资近10万元人民币。通过过 对本地市场的深入了解，我们还掌握了大量关于本地消费者和房地产市场的一手 资料，为全面服务和全程参与房地产决策和管理提供了坚实的基础。 我们认为：房地产销售只占我们所能提供服务的比例仅为30％左右，其 余影响项目成败的因素都在我们的服务范围之列。 大致包括以下四个部分： 1、前期论证阶段：初步市场情况调查，确定可类比项目并针对性分析，SWOT分 析，锁定目标市场和目标客户，确定开发主题和思路。 2、中期立项阶段：规划设计与评估，制定投资分析简报，专项市调与分析。 3、项目实施阶段：提交营销报告，确定推广策略与方式，细化营销思路．划分 销售周期与各期主题。 4、项目管理阶段：制定管理方案，确定售楼工具 （楼书．DM单．工地包装等）．管 理培训一线人员，举行促销和广告活动，（制定平面．立体和流动媒体计划并实 施），配合各相关部门，协调工程部、设计单位、物管部、销售部、财务部的平 衡和动态关系。催办按揭.协助交楼等。 二、营销目的与营销目标 1、营销目的: ★ 总体目的：全程服务，提供