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* * title of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2011 title of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2011 本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 深圳城市更新分享 深圳城市更新背景 Part 1 深圳土地、发展空间难以为继，向存量要发展空间 2014年深圳计划供应建设用地17.5平方千米 新增建设用地5平方千米 安排存量建设用地12.5平方千米 向存量要发展空间是必然选择 深圳土地面积相当于北京的八分之一，天津的六分之一，苏州的四分之一，上海、广州的三分之一 上海开发强度36.5% 北京开发强度20% 大巴黎开发强度21% 大伦敦为23.7% 东京开发强度29.4% 香港开发强度21% 深圳开发强度46% 国内外大都市开发强度对比 深圳市沿革与土地管理政策的变化 ... … ... ... … ... 深圳市建市，第二年成立经济特区 土地管理政策变化 1979 1992 2004 2009 特区内城市化，撤县建区，宝安、龙岗区设立，授特区立法权 特区外龙岗、宝安区城市化 特区扩容 开启“土地有偿使用”制度，第一份土地出租协议，东湖丽苑 特区内土地全部国有化；93年，将新成立的宝安、龙岗两区纳入市级统一管理 宝安、龙岗两区土地理论上转地国有，成为中国第一个无农村的城市 2012年开始新一轮土地改革 二元管理：关内关外双重管理标准，原关外地区城市配套严重缺乏 教育 关内欧洲 关外非州 基础设施 医疗 交通 治安 一区两法 地铁、公交等城市的“生命线”急需完善，只有“缩短”内外的距离，才能让内外的融合没有障碍 区域相对比较偏僻，治安问题惹人担忧 学校大都分布在“关内”，“关外”不仅学校资源相对匮乏，教学质量也在一定程度上存在差距 医疗资源大都分布在“关内”，“关外”数量与质量远不如关内 市政、道路、供水、商业、金融等 “一市两法”造成特区内外执法标准不一，给深圳的行政管理、司法以及公民权益保障带来诸多困扰 二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗留问题 1992、2004两次城市化 划定用地红线： 红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地 非农建设用地：指标不能落实 其中，工商用地：每人200平米；宅基地每户100平米；公共设施用地：每户200平米； 征地返还用地：不能落实 拆迁安置用地：不能落实 规划内，规划外 城市规划建设区 原村集体用地红线 城市化历史遗留问题 国有土地 城市规划建设区 合法用地 集体土地 城市规划建设区外 非法用地 390平方千米 违法建筑问题 违法建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49%； 2001，2004，2009，2014四次违法建筑处理 游离于体制外的成片开发区，拥有规划国土管理权 光明农场：55平方公里，1957年 企业办社会：学校、医院、基础设施、养老、工商、城市管理等　　 1998年收回以上成片开发区的规划国土管理权，由市规划国土部门实施统一管理。对成片开发区原划定的用地范围不变、原土地收益分配原则暂时不变。 2002年实现政企分离，2009年，在此基础上成立光明新区，绿色新城 蛇口工业区 10.85平方公里 1979 南油开发区 23.01平方公里 1984 华侨城 12平方公里 1985 福田保税区 1.35平方公里 1991 盐田港 0.97平方公里 1985 土地利用现状：出租经济，从种庄稼到种房子的；无公共设施和有严重安全隐患的城中村；布局分散、零乱、无序，大多数容积率低、规模偏小、厂房建筑质量较差、功能不配套、开发强度低，无法满足产业升级需求的旧工业区 目前深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个，特区外城中村150个，以自然村落为单位的城中村和旧村则更多，共计2,000余个，共占地106平方千米 深圳市各类旧工业区3881个，占地98平方千米，其中村办工业区占80%以上 建筑质量问题严重的旧住宅区 深圳市关于存量土地开发的三种破解方式 三种方式 城市更新 土地整备 土地制度改革 对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），根据城市规划和城市更新办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动 土地整理储备 通过收回土地使用权、房屋征收及拆迁、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海造地等方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期开发 原农村集体土地入市，以工业用地为主；自主拆除后公开挂牌转让，获取收益分成； 两种分成模式： 50%市国土基金，50%归原农村集体经济组