金华学府营销策划报告.pdf

金华学府营销策划报告 北京盛久合 2010.4.30 PART1 市场分析研究 PART1 市场分析研究 PART2 项目定位研究 PART2 项目定位研究 PART3 产品营销建议 PART3 产品营销建议 PART4 营销推广部署 PART4 营销推广部署 市场分析研究 房地产新政回顾 14 日国务院召开常务会议，要求“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50 ％， 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。与此同时，会议还要求，对购买首套住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30 ％； 国务院17 日发出的通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,银行可根据风险 状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 19 日住建部发出的通知指出：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、 预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开 发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并 严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 市场分析研究 新政之后呼市整体楼市发展趋势对本项目的影响  呼市整体楼市供求严重失衡，该市市区总人口约236万人，人均居住面积却已经不低 于26.02平米，供大于求的市场局面已存在了一段时间。09年起政府批准预售面积有 所下降，一定程度上缓和了市场竞争的加剧。本案的销售应把握好这一市场节点。  2009年起，商品住宅成交均价集中区间向中低端集中，保障性住房建设、当地企事业 单位的自建房现象将会一定程度上冲击商品住宅市场，拉低商品住宅价格走势，市场 预期宜谨慎理性。但同时顶级价格区间的成交量亦有所放大，说明市场细分下的消费 需求放大。  据呼市房产局发布最新成交数据显示，在新政策之后，呼市投资市场受到强烈冲击， 中高端住宅成交量有所下降，这一现象正在日渐明显，而中低端和顶级价位楼盘商品 住宅成交比例没有下降，这是新证据之后市场的大势拐点后的一个典型市场表现，中 低端刚性需求放大。本案应把握好这一市场节点。 市场分析研究 竞争项目小结  多层是主力产品，从销售状况看，因价格相对较低，消化率较高，70— 100左右 的两居，销售速度较快。  项目多没有纯正的建筑风格，只有部分项目主打现代简约风格 ，大多楼盘缺乏 景观设计主题，景观规划系统性较差，立体性较差。  目前市场上项目价格在2100元/平米-2500元/平米之间。价格在2200元/平米左右 的项目去化速度较快，楼层差价在50元左右不等。 区域因为房价低而被大多数人认同，此区域的购房者大部分是本区域工作的人或 者其他区域的首次置业者。同时，也是周边旗县在首府购房的首选区域。 150以上的大户型去化速度慢，房源比重较小，年龄层段在35—50岁左右，大部分 是改善型客户，看重的是项目的环境景观、地理位置、配套、物业、建筑形式。 市场分析研究  就整个区域而言，金川开发区是政府重点开发的区域之一，发展速度较快。以上院为 中心的内蒙古工业大学电力学院附近项目集中，而且在上院入住以后周围配套日渐齐 全，这里也将是金川的中心区域，也是本案的所在之处 议 建 点 两 1. 在调研中我们发现，区域项目的产品同质化严重，而且竞争激烈，建议本案做差异 化产品，凸显项目个性。 2. 国家出台的新政主要针对投资客和高端改善居住条件的产品做调控。对金 川项目影响甚微，相反的对于金川项目及本案有一定的契机。而且国家政策调 控将进一步压缩，市场未来走向不明朗，建议本案尽早开盘，或尽快做市场蓄 水，提前获取客户资源。 呼市整体市场描述 城市外扩，大盘割据；市中心混战，群龙无首 市场分析结论 本案核心竞争力及差异化营销何在？ 本案核心竞争力及差异化营销何在