北京市保障性住房模式研究_70.pptVIP

（1）北京经济适用房发展阶段 酝酿时期：1991年 经济适用房是在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。 启动、开建时期：1998年 1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期。北京市出台《关于加快经济适用住房建设的若干规定（试行）》，其中规定了经济适用房的管理机构、土地取得、建设标准、建设成本等，经济适用住房销售对象限定为具有本市城镇常住户口的中低收入家庭居民，重点是公务员、教师、科技人员和国有企、事业单位职工。 高速发展时期：1999-2005年 从1998年经济适用房开始兴建以后，北京市经济适用房建设在短短几年迅猛发展。在这个阶段所建设的经济适用房有两种形式，一种经济适用房为面向所有北京市低收入人群，具体购买资格为：北京市户口，年收入在6万元以下，且为没有享受过福利分房或福利分房未达标者。另一种经济适用房为单位自建经济适用房，只允许本单位的职工参加集资建房，不能对外销售； 质疑时期：2005-2006年 经济适用房建设及出售中出现一系列问题： 1、经济适用房建筑结构出现问题，出现大量200平方米以上大户型； 2、已售经济适用房呈现“高租售率”； 3、经济适用房的购买人群发生扭曲，真正低收入者的购房需求得不到满足； 4、监管体系不完备，经济适用房小区出现大量与购置条件不符阶层。 5、由于经济适用房项目定价在项目开工之前确定，老的经济适用房定价较低，在较长的建设开发期内，原材料及人工费等建设成本的大幅上涨，在完成建设销售时的成本价格与最初定价时所采取的成本价格有较大差异，出现了2006、2007年推出的经济适用房项目后期仍然按当初2000-3000元/平方米定价出售，明显偏离的正常的市场价格，致使项目开发中出现亏损，严重影响了开发商的建设积极性。 转型时期：2006年-2007年 在经济适用房的问题日益突出，以37号文的公布开始，经济适用房建设进入调整转型时期，主要调整体现在1、审核方式的转变。单一办公地点转变成街道；2、公示方式的转变，由单一地点公示变为三级审核、两级公示，并客观上延缓了供需对接速度。3、建筑结构发生转变转，明确规定单套的建筑面积控制在60平方米左右；4、规定了不允许党政机关集资建房；5、供给变化，从中低收入变为低收入；6、明确了退出机制 * 北京经济适用房投资与建设情况 由1999-2007年历年经济适用房投资额以及在商品住宅市场中所占比例可以看出，在住宅市场整体大幅上升的同时，经济适用房的投资供给被忽视，经济适用房投入逐年下降。 由1999-2007年历年经济适用房施工面积、竣工面积及新开工面积的变化趋势中可以看出，在2003年经济适用房达到一个建设高峰期，这些项目在2003-2005年大量上市，造就了经济适用房发展的黄金期。2005年后经济适用房施工量逐年开始降低。而随着保障性住房的改革与调整，今后几年将迎来另一个建设高峰期。 数据来源：北京市统计局 北京市建委 数据来源：北京市统计局 北京市建委 * 北京经济适用房销售情况 经济适用房的销售黄金时期在2003-2005年。2006-2007年随着经济适用房的开发量的萎缩，经济适用房建设结构问题逐渐显现出来，同时，由于有开发商销售转为政府对接，销售时间被拉长，从而使供需不能很好对接，销售面积大幅下降。 从1999-2007年商品住宅及经济适用房的销售价格对比中可以看出，经济适用房价格在1999-2001年，快速上涨，在2001-2004年间，销售价格相对平稳，2005年经济适用房的价格达到最高的3438元/平方米。2006、2007年后经济适用房的销量较低，而且主要以老项目后期为主，老项目定价较低，因此出现交易均价下降情况。2006、2007年推出的新经济适用房定价均在4000元/平方米以上，今后经济适用房销售均价将会上涨。 数据来源：北京市统计局 北京市建委 数据来源：北京市统计局 北京市建委 * 经济适用房项目区域分布 目前开发的保障性住房主要分布在朝阳和丰台区，两个区域内经济适用建设项目占北京市经济适用房项目总量的约52%。朝阳区主要是原国有工业企业较多，朝阳区产业升级中，大量企业外迁，改造过程中进行土地置换用做建设经济适用房。而丰台区在所有城区内土地价格相对较低，较多的经济适用房选择在丰台区。 从各区已售经济适用房的销售均价可以看出，东城和宣武的价格最高。朝阳、海淀、丰台的经济适用房售价其次，均超过