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拿地可行性研究2014.08《拿地可研》课程前言拿地可研的合作深度，一定程度反映甲乙双方关系。理想的战略合作伙伴关系，应该参与到甲方的拿地决策当中。甲乙方关系程度拿地可研常见工作场景工作协同关系场景1、开发商有意向地块乙方很难参与到拿地决策。业务伙伴关系场景2、开发商有意向进入新城市（或新区域）战略伙伴关系场景3、开发商中长期拿地策略建议甲乙双方实现紧密合作。一直跑腿干活，什么时候能参与圆桌决策呢？你是我们的手和脚，我还希望你会动脑？Objective课程目标1、培训对象：策划主管、策划经理级以上人员2、课程目标：了解拿地可研“报告提纲”；掌握 拿地可研“报告要点”；掌握开发商拿地可研的“思维逻辑”；掌握拿地可研“对接”。《拿地可研》课程目录第一部分报告提纲：研究什么？第二部分报告要点：怎样研究？第三部分拿地对接：拿地逻辑？报告提纲：研究什么？场景一：开发商有意向地块，需要代理行在短时间内完成拿地可研分析？对接过程乙方状态1.分工会2.去看地2.过程：代理行赶结果1.开始：开发商提要求地块资料可研指引截止时间投入大量人员进行勘察、调研出品《可研报告》3.结果：甲方基本不反馈乙方投入是否有成效。3.去调研4.赶报告代理行开发商成果自检：调研提纲：可研指引：1、全面可研是否抓住了拿地研究要点？2、结论和观点是否被甲方采用？报告提纲：研究什么？《拿地可研报告内容指引》：要求覆盖面广，内容要求大而全，代理行只是起到可研执行的部分工作。工作阶段要求的差异拿地决策小而精调研提纲大而全代理行“拿地可研”服务自检：1、全面可研是否抓住了拿地研究要点？2、结论和观点是否被甲方采用？代理行开发商成果自检：调研提纲：可研指引：1、全面可研是否抓住了拿地研究要点？2、结论和观点是否被甲方采用？《拿地可研》课程目录第一部分报告提纲：研究什么？第二部分报告要点：怎样研究？土地属性：四图二表市场环境：总量、品类、品质客户定位：竞品、本体产品方案：产品、强排、方案评价开发计划描述：开工与销售经济效益评估：投入、收益和现金流土地获取风险：地价款支付与交地进度第三部分拿地对接：拿地逻辑？写在前面场景2、拿地可研中，怎样陈述要点？土地属性市场环境客户定位产品方案开发计划经济效益获取风险册数越多越好重点越清晰越好代理行开发商成果自检：调研提纲：可研指引：1、全面可研是否抓住了拿地研究要点？2、结论和观点是否被甲方采用？1.土地属性描述：四图二表四图二表：本体介绍最佳工具，用图表示意，简洁又直观图1：城市方位及商圈关系示意图图2：地块四至及周边道路示意示例内容示例内容1.土地属性描述：四图二表图3：周边配套现状及规划示意图示例内容示例内容图4：不利因素及竞争关系示意图绿地世纪城长风国际本地块万达广场保利香槟首开国风恒大绿洲1.土地属性描述：四图二表表1：项目经济技术指标表用地性质　?总建筑面积　建筑密度　总用地面积　住宅建筑面积　绿地率　净地面积　公建建筑面积　车位比　代征地面积　限高　退红线要求　综合容积率　建筑层数　交通规划要点　净地容积率　建筑间距要点　配套要求　用地性质用地面积容积率建筑高度建筑规模地块编号可出让（可售）小计101057.165　　253401.4376　居住44722.3422.860125222.5576A4-1居住兼容公建35534.72480142138.88A4-8、A4-10体育公园20800.10304-7不可出让（不可销售）小计18000　　26720　托幼46000.8123680A4-3小学134000.6188040A4-4廉租房　　　15000　合计119057.165　　280121.4376　示例内容表1要点：用地性质、容积率、可售建筑面积（包含限制销售类，如限价房）、不可售建筑面积1.土地属性描述：四图二表表2：土地价值综合评定表表2要点：收集宗地基础资料，客观反映其现状及规划前景，初步判断土地综合价值土地属性因子现状规划实现时间综合评定配套设施文脉属性地块的历史乏善可陈，是个地道的新区，本项目地块位于开发区与老镇接合部暂无　4日常商业东侧农居有些零星小店暂无　3教育配套镇中心小学将配套小学一所，中学一所　3娱乐休闲周边几乎无娱乐休闲配套，只有零星低档餐饮暂无　3医疗配套医院暂无　3交通条件公交便利周边无公交线路，目前交通不便规划有地铁　2私车交通周边道路条件良好东面有规划道路　2交通拥堵四周道路基本为居住区出行道路，无交通拥堵无　1交通噪音周边人车稀少，且无干道经过，故无交通噪音影响无　1环境景观可视景观无无　4距离景观区距河景最近处约1.5至2公里左右无　3空气质量尚可，主要影响来自工业区无　2城市角色土地区位等级三类暂无　4产业发展产业发展良好工业将逐步外迁，具体暂无　2城市发展趋势农村、