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房地产市场营销讲义 一、房地产市场的特性 （一）房地产的整体概念 在我国，所谓房地产，是指土地、建筑物及固着 在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各 种权益（权利）的总和。 这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主 要包括：为提高房地产的使用价值而种植在土地上的 花草、树木或人工建造的花园、假山，为提高建筑物 的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、 通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往可以被看 做是土地或建筑物的构成部分。 因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于 其上的权益两大部分。 房地产主要有三种存在形态： ①单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； ②单纯的建筑物，建筑物虽然必须建造在土地之 上，但在某些特定情况下可以把它单独看待； ③土地与建筑物合成一体的“房地” （或称为复合 房地产），例如把建筑物和其坐落的土地作为一个整 体来考虑。 房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称 为不动产。所谓不动产，简单地说，是指不能移动的 财产。 在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和 建筑物上的房地产权益包括土地使用