上海崇明海永乡项目前期市场调研及项目定位报告.pptVIP

海永乡板块住宅个案—半岛托斯卡纳 房型分析 传统居住型二房、三房设计，面积较大，去化缓慢 项目占地面积14万平方米，建筑面积17万平方米，容积率1.2 ； 项目08年6月开始建设，08年11月开始一期销售，目前进展缓慢，经历1年仍为一期销售，后期还有大量房源待建设销售，压力非常大。 田园风光 海永乡板块住宅个案—田园风光 项目08年11月左右开始销售其一期69别墅房源，目前销售约7成左右，售价约6400元/平方米，主力购房客户为中国农大及高校教授以及上海投资度假客户。 项目后期还未确定推案时间。 海永乡板块住宅个案—田园风光 推案分析 项目一期 项目总平 海永乡板块住宅个案—田园风光 外立面分析 新中式风格 海永乡板块住宅个案—田园风光 特色分析 项目与国农生态园配合，提供农业配套服务 海永乡板块住宅个案—田园风光 房型分析 五联排 四联排 叠拼 联排主力面积260平方米，叠拼200平方米左右 崇明房产市场现状分析—小结 崇明目前房产市场主要为城桥和海永乡两大板块； 城桥为崇明县城中心，项目供应体量小，去化较为缓慢，为房产发展初期阶段，区域性市场特征明显； 海永乡板块特殊，项目供应量大，去化速度非常慢，对外来依存度很高。 城桥镇 堡镇 海永乡 港西镇 陈家镇 长江隧桥 机遇与挑战并存 重点个案分析——别墅 崇明房产市场现状分析—城桥板块 联排别墅：180-198m2 双拼别墅：231-250m2 房型 面积 尾盘8500－13000元/m2 价格 上海绿岛阳光置业有限公司 发展商 2006.12 开盘 时间 联排、双拼别墅 产品 形态 8.3万m2 总占地 城桥镇东引路28弄 项目 地址 4.2万m2 总建面 绿岛阳光苑 项目 名称 区域内目前唯一的纯别墅社区 绿岛阳光苑 城桥板块别墅个案—绿岛阳光苑 绿岛阳光苑 区位： 城桥镇 配套： 项目周边生活配套较少，目前暂无公交线路 地理位置 距南门港汽车站约2.5公里，属新城西区 城桥板块别墅个案—绿岛阳光苑 双拼别墅 联排别墅 商铺 SOHO办公区 产品形态以别墅为主，规划少量商业及SOHO办公产品 社区规划 城桥板块别墅个案—绿岛阳光苑 外立面风格简洁明朗 走传统的东方建筑路线 立面材料以涂料为主 立面风格简约现代，但涂料+木质材料影响了别墅的整体品质 外立面—— 城桥板块别墅个案—绿岛阳光苑 4/2/2，344.36m2 地上面积：240.50m2 地下面积：103.86m2 室内车库、地下室、露台提升了产品附加值 地下室 一层 二层 三层 室内车库 层层露台提升项目附加值 户型分析 双拼别墅 城桥板块别墅个案—绿岛阳光苑 4/2/2，248.86m2 地上面积：181.36m2 地下面积：67.5m2 餐厅挑空、内院设置、双书房设计提升居住舒适度 户型分析 联排别墅 地下室 一层 二层 三层 内庭设计提升品质 顶层露台提升附加值 采光井增加 地下室采光 挑空客厅设计 提升空间感 城桥板块别墅个案—绿岛阳光苑 2.58米层高+采光井设计增加了地下室舒适度 地下室 城桥板块别墅个案—绿岛阳光苑 联排别墅：202-207m2 双拼别墅：204-215m2 公寓 2R： 93-110m2 3R：100-137m2为主，占78% 复式：186-189m2 房型 面积 目前二手约9500元/m2 价格 上海金栋房地产有限公司 发展商 2005.10 开盘 时间 多层、联排、联排别墅、复式房 产品 形态 100000m2 总占地 玉环路98弄 项目 地址 98500m2 总建面 天赐景城 项目 名称 天赐景城是区域内产品线较多的大型社区 联排、双拼别墅 公寓（多层、复式） 天赐景城 城桥板块别墅个案—天赐景城 距南门港汽车站约2.5公里,属新城西区 地理位置 区位： 城桥镇 配套： 项目周边生活配套较少，目前暂无公交线路 城桥板块别墅个案—天赐景城 立面材料以涂料+石材为主 立面风格简约明快 外立面 城桥板块别墅个案—天赐景城 组团绿化+社区内部河道景观是该项目的亮点 社区景观 城桥板块别墅个案—天赐景城 联体别墅： 4/2/2，214m2 主卧步入式衣帽间设计，增加舒适度 主卧无阳台 地下室 一层 二层 三层 附加值低，整体缺乏别墅感 半下沉车库 城桥板块别墅个案—天赐景城 别墅客户特征 天赐景城 6% 绿岛阳光苑 3% 天赐景城 11% 绿岛阳光苑 18% 天赐景城 30% 绿岛阳光苑 37% 天赐景城 53% 绿岛阳光苑 42% 所占比例 投资 30~45岁 私营业主 江苏客户 二次或二次以上 置业情况 自住、投资 33~50岁 私营业主、高级公务员、 高级银行