《商品房预售合同示范文本》的亮点与硬伤.pptxVIP

住建部《商品房预售合同示范文本》的亮点与缺陷颜雪明2014.7.24 一、此示范文本的制定过程住建部房地产司主导，2009年启动。北京市建委承接课题，建委市场处承办，聘请北京康达律师事务所两名律师操刀。我多次参加课题组讨论，集团法务部起草了建议稿，2010.6.3中房协专门召开座谈会讨论，并向部里推荐了我们的文本。最终出台的文本吸收了一些我们的意见，但仍存在大量问题甚至低级错误。主要弊端在于，立法者思维，把合同条款当成法条；以贯彻宏观调控、保护弱势群体权利为两大任务；脱离实际，制造了不少错误观念。这样的合同，不但不能减少纠纷，反而会增加争议。开发企业如不积极应对，制定补充条款，势必陷于极大的被动之中。二、示范文本 五大亮点 1、对以往笼统的“公共设施设备”做了细分（第10条） 2、不再直接写违约金的比例、具体的期限； 3、对交付通知未送达作了合理约定(第11条） 4、对房号变化导致的纠纷做了合理约定（第3条） 5、未扩大设计变更影响合同的范围（第15条） 1、对以往笼统的“公共设施设备”做了细分（第10条）第十条 商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1、供水、排水；2、供电；3、供暖；4、燃气；5、电话通信；6、有线电视；7、宽带网络；（二）公共服务及其它配套设施（以建设工程规划许可证为准）1、小区内绿地率；2、小区内非市政道路；3、规划的车位、车库；4、物业服务用房；5、医疗卫生机构；6、幼儿园；7学校。其中（一）中的1、2、3、4项未达到交付使用条件时，承担房屋逾期交付的责任，其它则由双方约定违约金。2、不再直接写违约金的比例、具体的期限合同中涉及当事人双方违约金、履约期限的条文有14条。除个别条文外，都不再直接写违约金的比例与履约的期限，而让当事人去填空。这体现了当事人意思自治。但有的条款仍存在直接“规定”的问题：买受人解除合同时，出卖人应在收到解除合同通知书后15日内退还买受人已付房款；出卖人应在规划设计变更确立之日起10日内通知买受人；买受人应当在通知送达起15日内做出答复；逾期交付的违约金应当不低于延迟付款违约金的比例；出卖人应当在交付日期届满前 日（不少于10日）将通知送达买受人。 3、对交付通知未送达作了合理约定(第11条）商品房买卖合同纠纷司法解释第11条　买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 。实务中出卖人因无法证明送达交付通知，而被法院认定承担延迟交付责任的案件时有发生。这非常不合理，因为交付地点与时间合同都有约定。第十一条 交付手续和时间出卖人应当在交付日期届满前 日，将……通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。 4、对房号变化导致的纠纷做了合理约定（第3条）第三条 房屋基本情况2、该商品房为第一条规定项目中的【幢】【座】 单元 层 号。房屋竣工后，如房屋发生改变，不影响该商品房的特定位置。房号纠纷时有发生。双方真实意思指向的究竟是房子还是房号，是问题的关键。本条款杜绝了恶意买受人的纠缠。5、未扩大设计变更影响合同的范围（第15条）第十五条 设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人……1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；3、4、5、商品房销售管理办法第二十四条 商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。三、示范文本的十大硬伤1、商品房基本情况信息不足（第3条）2、付款义务不存在不可抗力免责（第8条）3、买受人贷款不成的责任未明确（第8条）4、以备案证明文件为竣工验收合格的标志是错误的（第9条）5、“买受人有权拒绝接收”的条文将大大增加交付纠纷（第11条）6、以制裁欺诈的方式处理面积差异纠纷极不公平（第13条）7、质量纠纷的约定严重不符合实际（第11条）8、质量担保条款不符合合同法、担保法（第18条）9、未约定买受人合同解除权的行使期间（涉及9个条文）10、限制当事人修改合同的正当权利（第28条）以上有的问题是技术性缺陷，有的属于原则性错误。1、商品房基本情况信息不足（第3条）第三条 商品房基本情况 1.该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【 】。 2.该商品房所在楼栋