邢台项目操作手册.pdf

邢台东董村项目操作手册 2008年4月 目 录 第一部分：邢台房地产特点分析 第二部分：项目基本情况 第三部分：项目定位 第四部分：项目营销策略 第五部分：项目销售策略 第六部分：项目组织架构 第七部分：项目开发节点及费用支出计划 第八部分：项目利润分析 第一部分：邢台房地产特点分析 一、土地市场特点分析 二、商品房市场特点分析 一、土地市场特点分析 1、土地交易量 2、土地交易价格 3、土地供给方式 4、未来土地市场预测 1、土地市场交易量 2005-2007年邢台市土地交易面积 2007 337557 2006 318431 2005 642417 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 土地交易面积 通过近三年邢台土地交易量走势分析，可以看出邢台市 的土地交易从05年的顶峰迅速回落，06年和07年的土地交易 锐减一半，这种现象与天津的03年、04年和05年的土地交易 情况极为相似，造成这种情况的主要原因是： 第一，土地供给量在不断减少。2006年前，邢台的土地 市场与城市改造建设密切相关，城中村改造的大力推进，催 生了更多的土地上市，加之城中村改造项目的优惠政策较 多，项目操作比较平稳，利润水平较高，吸引众多开发商囤 积土地，因此土地交易趋热。随着，城市拆迁改造的难度和 成本不断增加，使得部分土地难于上市。同时，由于政策限 制商品房用地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来 越严格，土地供给在逐年减少。 第二，土地宏观政策对小开发商土地获取增加很大难 度。以前土地费前期可以不交或少交，中后期再补交，在宏 观政策影响下，土地费必须一次性交纳或交纳较多比例，这 样就很大程度上限制了小开发企业的土地购买，从而影响了 邢台地区土地交易主体的数量。 第三，土地的二手交易补充市场供给。近几年土地市场 较热，大小开发商纷纷拿地，冷静下来发现以自身的力量难 以进行大规模的开发，为了保证企业现金流，合理利用资 源，部分开发企业将土地推向二级市场。 土地交易理性回归 2、土地交易价格 邢台市区2005-2007年土地成交均价 年度 成交价格 2005年 18.2万/亩 2006年 22.4万/亩 2007年 33.6万/亩 从成交价格可以看出，邢台的土地市场长期以来均处在 较低的水平，这与政府的操作水平有着很大的关联。随着土 地价值的突显、城市化进程的加快和政府工作水平的提升， 邢台的土地价格在未来几年会有较大的提升，就像戴相龙市 长2002年来到天津后，03年开始土地市场价格飙升。 3、土地供给方式 协议出让为主，公开“招拍挂”为辅 目前，邢台市的土地供给中，协议出让的土地占到土地 交易总量的70%，这一现象与“城中村改造”项目有很大的关 联。 城中村改造建设是邢台房地产开发建设的主要方式。随着城 市新区域扩张，公开招拍挂的土地交易模式必然会大力推 行，土地价格的大幅上涨也会必然。 4、未来土地市场预测 第一，土地获取竞争激烈。随着一、二线城市房地产开 发难度的巨增，三、四线城市的房地产开发开始走热，众多 的房地产开发商开始转战三、四线城市，土地获取竞争势必 激烈。 第二，价格大幅增长势不可挡。由于政策限制商品房用 地供给，土地交易市场中商品房用地控制将越来越严格，开